Hej vänner, här är jag igen! Hetluften strömmar emot oss både bokstavligt och bildligt och det märks att valet närmar sig. Konstruktiviteten är inte så stor bland oppositionen. I morgon torsdag har vi Civilutskott och behandlar propositionen "En enklare planprocess". Lejonparten av det regeringen föreslår kommer att röstas ner. Det kommenterar jag, Oskar Öholm (m), Nina Lundström (fp) och Roland Utbult (kd) på Rikstidningarnas debattsidor i morgon. Innehållet är väl ungefär det jag redogör för i bambuserinslaget här nedan. "Byggbroms vid maktskifte" är rubriken vi har satt och det är min beskrvning av läget som uppstår, när de rödgröna, utan att ha en gemensam linje som redovisats i praktisk politik, eller i gemmensamma valplattformar går till val, med siktet inställt på att Veronica Palm ska bli bostadsminister. Hujeda mig!
jag vill även tipsa om Byggtjänst podcast - nätradiosändning om snårig byggpolitik. I går, tisdag lät vi oss intervjuas av Emma Jonsteg under nästan en timma. Sändningen släpps på den här sidan den 17 juni och följer ni den här länken kan ni även lyssna på tidigare samtal med experter och debattörer.
Ola Johansson
Centerpartiet
Visar inlägg med etikett PBL. Visa alla inlägg
Visar inlägg med etikett PBL. Visa alla inlägg
onsdag 11 juni 2014
tisdag 4 juni 2013
Kungsbacka bygger bättre än statistiken
De siffror från Länsstyrelsen som Regeringen förlitar sig på och som ger underlag för beslutsfattandet kan vara missvisande. Under bostadsminister Stefan Attefalls resa till Kungsbacka i går visade det sig skilja mellan kommunens beräkningar och Länsstyrelsens svar på bostadsenkäten. Det är allvarligt om det finns systemfel i rapporteringen som innebär att den officiella bilden av bostadsbyggandet är sämre än vad som i verkligheten sker, speciellt när det handlar om expansiva och ambitiösa kommuner som Kungsbacka där det planeras och färdigställs över 500 bostäder om året.
Stefan Attfall (kd) var verkligen imponerad över vad som åstadkoms. Att kostnaderna för att nyproducera är höga är väl känt, men både Eksta och Aranäs, de bägge bostadsföretag som visade upp sig gör vad de kan för att hålla kostnaderna nere. I Aranäs fall handlar det om industriellt byggande med färdiga hus från Lindbäcks husfabrik i Piteå, som tranporteras i moduler hela vägen hit från Norrbotten. Så färdiga är husen att det i lampkroken hänger en påse med de elkontakter och strömbrytare som elektrikern behöver för att koppla på strömmen. På det sättet säkerställs kvalité redan i fabriken, menade Jonas Håkansson, Aranäs VD.
Eksta å andra sidan jobbar med partnering och delar ansvaret med entreprenörerna, menar VD:n för det kommunägda företaget, Christer Kilersjö. Eksta har lång erfarenhet av att bygga energieffektivt och menar att noggranheten som följer av att hålla energiförbrukningen nere i det färdga huset genomsyrar bygget. Eksta menar att Boverkets Enenergikrav är helt ointressant och inget de förhåller sig till. Redan 1988 byggde Eksta i Särö mer energieffektivt än dagens byggregler, som Boverkets "experter" fortfarande 25 år senare, med emfas påstår inte är kostnadseffektivt. Det finns mängder med exempel i landet på att de har fel.
 |
| Stefan Attefall och jag lyssnar till Christer Kilersjö |
 |
| Trevliga gårdar i inflyttade kvarter |
Investeringskostnaden i ett passivhus är 5-10 % högre och det ger en återbetalning redan efter 7-8 år i lägre driftskostnader, menar Eksta som har väl dokumenterad erfarenhet. Det ges olika budkskap till vår minister och om vi ska gå på vad Stefan Attefall säger till media efter Kungsbackabesöket är detta en nyhet för honom. Jag hoppas den insikten från verkligheten också styr hans sätt att handla gentemot myndigheten - Boverket och hans sätt förhålla sig till nära-nollenergihus framöver.
Det är också glädjande att fenomenet "parkeringsnorm" uppmärksammades. Det är tydligt att Kungsbacka kommun tagit till när de satt normen i Kolla till 2,0 bilar per hushåll. Den borde vara under 1,0! Då skulle vi haft ännu fler bostäder och framförallt lägre byggkostnader i Kolla. Det är dags för Kungsbacka som haft ambitionen att vara mera stadslikt, att bli en stad, men då behöver vi stadsbor, som lever på det sätt som stadsbor gör och cyklar, går, åker kollektivt, istället för att parkera två bilar utanför förstukvisten.
Den mångårigt erfarne Planeringsstrategen Hasse Andersson underströk att Kungsbacka föredrar det sätt att ta fram planer för bostadsbyggande som utredaren Lars Magnusson föreslår, framför dagens nya Plan- och Bygglag. I den nu gällande lagen har kravet på planprogram tagits bort. I den föreslagna lagen är det istället detaljplanen, eller bygglovet som kan tas bort om områdesplanen, översiktsplanen, planprogrammet, eller vad vi väljer att kalla det är tillräckligt bra. "I Kungsbacka har vi aldrig på 20 år behövt dra tillbaka en detaljplan och vi får väldigt få överklaganden när vi förtätar och bygger ut staden, just för att vi lägger tonvikten på den tidiga fasen i processen".
Slutligen tycker jag att Hasses ord "Bostadsförsörjningprogrammet är vår bibel" passar bra när vi har Kristdemokraternas bostadsminister på plats.
Hyresfrågan aktualiseras allt oftare som ett hinder mot både bostadsbyggande och upprustning. Handlar det om hus byggda på tidigt 60-tal är behoven så omfattande att det handlar om ett nybygge i praktiken, även om husen står kvar. Samtliga nya krav i PBL måste tillämpas och det skapar konstnader som måste bakas in i hyran, annars måste husen stå orörda och förslummas. De nyproducerade hyreshusen i Kolla Parkstad får en kostnad på mellan 1650 kr/kvm (Aranäs i förhandlade hyror) och 1620 kr/kvm (Eksta i presumtionshyra). Genom att kräva lägre hyror undergräver Hyresgästföreningen sin auktoritet, menar bostadsföretagen. Samtidigt är man glad över att det i Kolla redan finns hyresrätter som är inflyttningsklara (2 maj), eftersom det skapar efterfrågan på de bostadsrätter som ännu bara finns på pappret.
Ett väldigt trevligt område som när det är klart 2020 kommer att ha 3500 nya invånare. Jag tror att även ministern och hans sakkunnige Anders Josephsson fick värdefulla erfarenheter med sig. Om inte annat att Regeringen är på rätt väg och att det lönar sig att ställa krav på energieffektivitet. Kanske bättre det än att ställa (sär-)krav på parkeringsplatser.
Ola Johansson
Centerpartiet
 |
| Emma Hellström och Fredrik Hansson med utsikt |
Den mångårigt erfarne Planeringsstrategen Hasse Andersson underströk att Kungsbacka föredrar det sätt att ta fram planer för bostadsbyggande som utredaren Lars Magnusson föreslår, framför dagens nya Plan- och Bygglag. I den nu gällande lagen har kravet på planprogram tagits bort. I den föreslagna lagen är det istället detaljplanen, eller bygglovet som kan tas bort om områdesplanen, översiktsplanen, planprogrammet, eller vad vi väljer att kalla det är tillräckligt bra. "I Kungsbacka har vi aldrig på 20 år behövt dra tillbaka en detaljplan och vi får väldigt få överklaganden när vi förtätar och bygger ut staden, just för att vi lägger tonvikten på den tidiga fasen i processen".
Centerpartiet
onsdag 8 maj 2013
Enklare bostadsbyggande är bra, men..!
I går presenterade en utredare för regeringen, några förslag till förenklingar av planprocessen som borde kunna göra att det något snabbare går att få fram bostäder i tätorter och städer. Något förslag på hur landsbygdsbyggandet underlättas föreslås inte, men det var heller inte utredarens uppdrag.
Låt oss tro och hoppas att krafterna i bostadsbyggandet också drivs bort från de orter där det råder högtryck, så att det spiller över till de områden, utanför storstäderna, där kommunpolitiker och tjänstemän är beredda att lägga alla krav åt sidan för att få en befolkningsökning som kommer sig av att det byggts attraktiva bostäder.
Litet cyniskt kan man säga att det byggindustrin gör när de klagar sig över byggkrav från kommunerna är att vinstoptimera där trycket är högt, väl medvetna om att det finns många kommuner som inte önskar något högre än att byggföretagen konkurrerar om att bebygga kommunal mark, utan några andra speciella krav än att bostäderna ska vara funktionella och billiga. Det är bara i kommuner med höga ambitioner att bygga, där byggföretagen står på kö för att leverera som kommunala särkrav ställs. Glöm inte det!
Förslaget från Lars Magnusson att lägga tyngdpunkten på tidiga skeden i översiktsplaner och så kallade områdesplaner, för att kunna slopa kravet på detaljplan är bra. Vi kallar det i Kungsbacka för fördjupade översiktsplaner, där markanvändningen i ett område bestäms och planprogram, där principerna för hur gator och infrastruktur skall förläggas i förhållande till kvartersmark och olika upplåtelseformer fastställs.
Här i Kungsbacka jobbar vi redan så och det finns exempel där vi fått Länsstyrelsen i Hallands godkännande att slopa detaljplanen. Skönt att det här nu kan få stöd i lagstiftningen. Det vill vi visa Bostadsministern Stefan Attefall när han kommer hit den 3 juni för att studera Kolla Parkstad på plats och träffa några av de inblandade byggföretagen och fastighetsägarna där.
Det föreslås att ordet "bebygga" ska få en annan tolkning som innebär att "inte bebygga" betyder att marken får bebyggas(!!?) med exempelvis parkeringsplatser. Ett illa valt exempel! Det kunde väl stått lekplats, eller cykelvägar istället. Så kallad "prickad mark" är det väl det handlar om, som ibland kan begränsa möjligheterna.
Slutligen har jag läst i media att de vill göra bostadsbyggande till ett "Riksintresse". Litet märkligt. Riksintressen kan ibland hindra en önskad utveckling och det här betyder att bostäder ska vägas emot andra riksintressen och få en starkare ställning. I så fall tycker jag att även åkermarken bör klassas som ett riksintresse och att vindkraftsutbyggnad ska vara ett riksintresse så att riksintresset - försvarsmakten inte kan säga nej till utbyggnad av förnybar energi. Det är en farlig väg att tala om fler riskintressen än vi redan har, tycker jag.
Jag kan inte låta bli att upprepa vad han sa, andre-borgmästaren i Freiburg, Otto Niedeck, CDU när jag frågade om det stämde att de har en enkel planprocess i Tyskland. "-Nej, nej, vilken byråkrati!! Det tar minst tio år att få igenom en plan...och sedan kommer överklagandetiden på fem-sex år. Det tar till 2030 innan vi kan få igenom de planer vi vill starta nu." Ja, så är det med illusioner. De är till för att förloras. En demokratisk välfärdsstat är också en rättsstat som behöver institutioner och lagar som är till för att skydda människor från att exploateras och för att skydda miljön åt framtida generationer.
Jag tror att man ska acceptera att vissa saker måste få ta tid. Bara det är rättvist, förutsägbart, konsekvent och tillförlitligt. Enklare regler där plan- och bygglagen förenklas och görs mer tillåtande är bra, också när det gäller att få göra mindre tillbyggnader. Precis som vi en gång fick "Friggeboden" har vi nu fått "Perbo" (namnet på Stefan Attefalls statssekreterare). Låt oss hoppas vi snart får förslag från Regeringen att ta ställning till.
Ola Johansson
Centerpartiet
Låt oss tro och hoppas att krafterna i bostadsbyggandet också drivs bort från de orter där det råder högtryck, så att det spiller över till de områden, utanför storstäderna, där kommunpolitiker och tjänstemän är beredda att lägga alla krav åt sidan för att få en befolkningsökning som kommer sig av att det byggts attraktiva bostäder.
Litet cyniskt kan man säga att det byggindustrin gör när de klagar sig över byggkrav från kommunerna är att vinstoptimera där trycket är högt, väl medvetna om att det finns många kommuner som inte önskar något högre än att byggföretagen konkurrerar om att bebygga kommunal mark, utan några andra speciella krav än att bostäderna ska vara funktionella och billiga. Det är bara i kommuner med höga ambitioner att bygga, där byggföretagen står på kö för att leverera som kommunala särkrav ställs. Glöm inte det!
Förslaget från Lars Magnusson att lägga tyngdpunkten på tidiga skeden i översiktsplaner och så kallade områdesplaner, för att kunna slopa kravet på detaljplan är bra. Vi kallar det i Kungsbacka för fördjupade översiktsplaner, där markanvändningen i ett område bestäms och planprogram, där principerna för hur gator och infrastruktur skall förläggas i förhållande till kvartersmark och olika upplåtelseformer fastställs.
Här i Kungsbacka jobbar vi redan så och det finns exempel där vi fått Länsstyrelsen i Hallands godkännande att slopa detaljplanen. Skönt att det här nu kan få stöd i lagstiftningen. Det vill vi visa Bostadsministern Stefan Attefall när han kommer hit den 3 juni för att studera Kolla Parkstad på plats och träffa några av de inblandade byggföretagen och fastighetsägarna där.
Det föreslås att ordet "bebygga" ska få en annan tolkning som innebär att "inte bebygga" betyder att marken får bebyggas(!!?) med exempelvis parkeringsplatser. Ett illa valt exempel! Det kunde väl stått lekplats, eller cykelvägar istället. Så kallad "prickad mark" är det väl det handlar om, som ibland kan begränsa möjligheterna.
Slutligen har jag läst i media att de vill göra bostadsbyggande till ett "Riksintresse". Litet märkligt. Riksintressen kan ibland hindra en önskad utveckling och det här betyder att bostäder ska vägas emot andra riksintressen och få en starkare ställning. I så fall tycker jag att även åkermarken bör klassas som ett riksintresse och att vindkraftsutbyggnad ska vara ett riksintresse så att riksintresset - försvarsmakten inte kan säga nej till utbyggnad av förnybar energi. Det är en farlig väg att tala om fler riskintressen än vi redan har, tycker jag.
 |
| Såhär lång tid tar det att bygga - säger Otto Niedeck |
Jag tror att man ska acceptera att vissa saker måste få ta tid. Bara det är rättvist, förutsägbart, konsekvent och tillförlitligt. Enklare regler där plan- och bygglagen förenklas och görs mer tillåtande är bra, också när det gäller att få göra mindre tillbyggnader. Precis som vi en gång fick "Friggeboden" har vi nu fått "Perbo" (namnet på Stefan Attefalls statssekreterare). Låt oss hoppas vi snart får förslag från Regeringen att ta ställning till.
Ola Johansson
Centerpartiet
torsdag 18 april 2013
Öland - ett avlångt världsarv och välskött sommarland
Begav mig österut i måndags (den 15 april) så långt man kan komma torrskodd till en plats dit man borde komma oftare – Öland. Två kommuner hade bett mig komma Mörbylånga med södra udden och Borgholm med den norra. Hade förväntat mig att få en gemensam bild med en byggbroms som var likadan på hela ön, men icke så.
Många löser det genom att säga att deras kontantinsats består av "eget arbete". De lämnar andra våningen oinredd och då går banken med på lånet. Man kan fråga sig vad nyttan är med en regel som är så lätt att kringgå och ur vanligt det är att man löser det på detta sätt. Vi vet att hustillverkarna efterhand utvecklar metoder för att lösa det för sina kunder. Dessutom är det ju tydligt så att Sveriges småorter och landsbygd får lida för storstadsbornas försyndelser när det gällt att överbelåna dyra bostäder.
Med en tillväxt på 100 – 140 personer varje år behövs en planberedskap på 250 bostäder färdiga att sätta igång och cirka 500 i "röret". Samhällsbyggnadschefen Marie-Kristin Svensson på kommunen är bekymrad över att det är svårt att ha kontroll över processen, när oförutsägbarheten i överklaganden gör att saker och ting kan ta tid och syftet verkar vara att trötta ut.
Ofta är det inte de bofasta som klagar, utan de som bara bor här några veckor om året, säger Bostadsbolagets vice ordförande, Gunilla Karlsson, C med en suck. En "normal" planprocess tar 3-4 år och okynnesöverklagas den kan det ta 5-6 år.
Har Plan och Bygglagen blivit enklare, ja det är inte lätt att svara på. Mer och mer måste petas in i detaljplanerna och det låter sig inte göras utan mer personal på plankontoren. Dessutom är det ofta så att länsstyrelsen och andra statliga myndigheter påför krav. Det sker inte sällan i samband med en mindre planändring, vilket gör att även enkla saker kan bli oerhört komplexa.
Utöver Länsstyrelsen är det Trafikverket, Riksantikvarieämbetet och Naturvårdsverket som bråkar. Trafikverket kräver trafiklösningar som någon annan än de skall betala, eller så vägrar de bidra till trafiklösningar som skulle göra planprocessen skulle bli enklare. "Hela ön är ju snart uppgrävd" säger Centerpartiets gruppledare Hans Sabelström och syftar på ständiga arkeologiundersökningar som måste göras, även där det redan borde vara känt vad som döljer sig under marken. Även här kommer det på räkningen för de som ska bo och han efterlyser en ordning där staten bekostar grävandet. Öland är ett världsarv, fullt av fornlämningar och det är frågan om dagens Ölänningar ska betala för det.
Robert och hans byggprojekt kan ses i TV8 - Hustoppen på måndagar. Där de mest extrema och påkostade byggena står i fokus. Många finns på Öland, inte minst Kronprinsessan och prinsens sommarvistelse vid Solliden.
Det finns förväntan på ännu högre priser. Många "ligger på planer" i förväntan att fastighetspriserna ska öka än mer. Det är ett bekymmer. VA-saneringar brukar ge möjlighet till planläggningar, framförallt resulterar det i fler kök och toaltettinstallationer i sommarstugorna. Brist på VA-ledningar är annars inget problem på Öland. Här finns 14 mil VA-ledningar, bara i Borgholm (Sveriges längsta) och enskilda avlopp är med hänsyn till Östersjöns vatten och praktiska problem med att få ner tankar, i princip omöjligt.
Även Borgholm har dåliga erfarenheter av "Sveriges värsta Länsstyrelse". Det som framställs i Riksdagsbeslut som lättnader för kommuner är lika med hårdare kontroller från staten. Dessutom så är de väldigt petiga med formalia och meddelar upphävande av deltaljplaner, bara för att dateringen i en utställningshandling råkade bli fel. Själva kan de begå hur många fel som helst i sin handläggning utan att det får konsekvenser. Strandskydd träder in om ett områdes ändamål ändras från verksamheter till bostäder. Det är märkligt!
Centerpartiets Kommunstyrelseordförande i Borgholm, Lisbeth Lennartsson, sällar sig till de övriga kommunpolitiker som hoppas på en förändring under ny landshövding i Kalmar län.
Borgholm är en av få kommuner i landet som inte har något allmännyttigt bostadsföretag, istället har det kommunägda energibolaget byggt en del bostäder. Många privata fastighetsägare har hyresrätter att erbjuda och dessa förmedlas av den privata förmedlingen Bo på Öland.
Sammantaget är det positivt om Länsstyrelsens roll renodlas och att överklaganden sker till Mark- och Miljödomstolarna istället för till Länsstyrelsen. Idag vågar de inte lämna klara besked i samrådet, eftersom de måste stå för dessa vid ett eventuellt överklagande.
Många intryck sammanfaller. Kritiken mot länsstyrelsen, mot Trafikverket och arkeologin är den samma. Plan och Bygglagen är inte enkel på det sätt man kunde önska, utan leder till merarbete på plan- och byggavdelningarna i båda kommunerna. Öland är kanske inte unikt med så många fastighetsägare som inte är bofasta, men påtagligt aktiva är de. I ett fall var det 30 överklaganden, varav 24 var från sommargäster.
Nästa anhalt blir Arboga på onsdagen den 17 april och därefter Örebro, den 22 april och sedan Leksand, med stopp i Lindesberg på vägen samma kväll.
Bostadsturnén fortsätter och på tisdag ska jag intervjuas i medlemstidningen C.
Ola Johansson
Centerpartiet
Mörbylånga
Precis söder om brofästet ligger Färjestaden som är Ölands mest expansiva ort. Den räknas som en förstad till Regionhuvudstaden Kalmar. Det är ju raka spåret över Ölandsbron så är man där! Mörbylånga växer med 1 % om året och behöver hyresrätter för de unga av enklare sort, medan de många barnfamiljerna gärna skulle kunna tänka sig att bo i nyproducerade villor, men bolånetaket hindrar dem, menar Sven-Olof Karlsson, ägare till byggföretaget MASO som sätter upp A-hus.Många löser det genom att säga att deras kontantinsats består av "eget arbete". De lämnar andra våningen oinredd och då går banken med på lånet. Man kan fråga sig vad nyttan är med en regel som är så lätt att kringgå och ur vanligt det är att man löser det på detta sätt. Vi vet att hustillverkarna efterhand utvecklar metoder för att lösa det för sina kunder. Dessutom är det ju tydligt så att Sveriges småorter och landsbygd får lida för storstadsbornas försyndelser när det gällt att överbelåna dyra bostäder.
Med en tillväxt på 100 – 140 personer varje år behövs en planberedskap på 250 bostäder färdiga att sätta igång och cirka 500 i "röret". Samhällsbyggnadschefen Marie-Kristin Svensson på kommunen är bekymrad över att det är svårt att ha kontroll över processen, när oförutsägbarheten i överklaganden gör att saker och ting kan ta tid och syftet verkar vara att trötta ut.
Ofta är det inte de bofasta som klagar, utan de som bara bor här några veckor om året, säger Bostadsbolagets vice ordförande, Gunilla Karlsson, C med en suck. En "normal" planprocess tar 3-4 år och okynnesöverklagas den kan det ta 5-6 år.
Har Plan och Bygglagen blivit enklare, ja det är inte lätt att svara på. Mer och mer måste petas in i detaljplanerna och det låter sig inte göras utan mer personal på plankontoren. Dessutom är det ofta så att länsstyrelsen och andra statliga myndigheter påför krav. Det sker inte sällan i samband med en mindre planändring, vilket gör att även enkla saker kan bli oerhört komplexa.
Utöver Länsstyrelsen är det Trafikverket, Riksantikvarieämbetet och Naturvårdsverket som bråkar. Trafikverket kräver trafiklösningar som någon annan än de skall betala, eller så vägrar de bidra till trafiklösningar som skulle göra planprocessen skulle bli enklare. "Hela ön är ju snart uppgrävd" säger Centerpartiets gruppledare Hans Sabelström och syftar på ständiga arkeologiundersökningar som måste göras, även där det redan borde vara känt vad som döljer sig under marken. Även här kommer det på räkningen för de som ska bo och han efterlyser en ordning där staten bekostar grävandet. Öland är ett världsarv, fullt av fornlämningar och det är frågan om dagens Ölänningar ska betala för det.
Borgholm
Borgholms kommun har höga fastighetspriser och nya tomter kan kosta 2 – 2,5 miljoner. Det är inga fattiga människor som investerar i sina fastigheter vittnar Byggaren Robert Nilsson Byggfirma Folke Nilsson AB. Det är sommargästerna som står för huvuddelen av hans intäkter och ROT-avdraget bidrar i hög grad till det som ger hans personal sysselsättning och de ytterligare 100 mindre byggföretagen på Öland. Byggavtalet skapar svårigheter då det krävs att byggherren har kontroll på varje led och deras löneinbetalningar ända till det sista ledet.
 |
| Sandviksklint - ett område bestående av arkitektritade drömhus. |
Det finns förväntan på ännu högre priser. Många "ligger på planer" i förväntan att fastighetspriserna ska öka än mer. Det är ett bekymmer. VA-saneringar brukar ge möjlighet till planläggningar, framförallt resulterar det i fler kök och toaltettinstallationer i sommarstugorna. Brist på VA-ledningar är annars inget problem på Öland. Här finns 14 mil VA-ledningar, bara i Borgholm (Sveriges längsta) och enskilda avlopp är med hänsyn till Östersjöns vatten och praktiska problem med att få ner tankar, i princip omöjligt.
Även Borgholm har dåliga erfarenheter av "Sveriges värsta Länsstyrelse". Det som framställs i Riksdagsbeslut som lättnader för kommuner är lika med hårdare kontroller från staten. Dessutom så är de väldigt petiga med formalia och meddelar upphävande av deltaljplaner, bara för att dateringen i en utställningshandling råkade bli fel. Själva kan de begå hur många fel som helst i sin handläggning utan att det får konsekvenser. Strandskydd träder in om ett områdes ändamål ändras från verksamheter till bostäder. Det är märkligt!
 |
| Lisbeth Lennartsson, C |
Borgholm är en av få kommuner i landet som inte har något allmännyttigt bostadsföretag, istället har det kommunägda energibolaget byggt en del bostäder. Många privata fastighetsägare har hyresrätter att erbjuda och dessa förmedlas av den privata förmedlingen Bo på Öland.
Sammantaget är det positivt om Länsstyrelsens roll renodlas och att överklaganden sker till Mark- och Miljödomstolarna istället för till Länsstyrelsen. Idag vågar de inte lämna klara besked i samrådet, eftersom de måste stå för dessa vid ett eventuellt överklagande.
Många intryck sammanfaller. Kritiken mot länsstyrelsen, mot Trafikverket och arkeologin är den samma. Plan och Bygglagen är inte enkel på det sätt man kunde önska, utan leder till merarbete på plan- och byggavdelningarna i båda kommunerna. Öland är kanske inte unikt med så många fastighetsägare som inte är bofasta, men påtagligt aktiva är de. I ett fall var det 30 överklaganden, varav 24 var från sommargäster.
Nästa anhalt blir Arboga på onsdagen den 17 april och därefter Örebro, den 22 april och sedan Leksand, med stopp i Lindesberg på vägen samma kväll.
Bostadsturnén fortsätter och på tisdag ska jag intervjuas i medlemstidningen C.
Ola Johansson
Centerpartiet
fredag 5 april 2013
Bostadsfia(s)kot i Göteborg
För tre år sedan kom det stolta löftet från S om 10 000 nya lägenheter i Göteborg fram till 2015. När Socialdemokrater samlas för kongress har inte mycket mer skett än att Anna Johansson och Anneli Hulthén (båda S) skyller Regeringen för att de inte varit i närheten att nå målen, medan kranskommuner som exempelvis Kungsbacka bygger väl i nivå med de 500 bostäder som planeras årligen och dessutom en tredjedel hyresrätter.
Hur kommer det sig att Göteborg misslyckas där Alliansstyrda kommuner lyckas bättre? Svaret står att finna i den brist på fantasi och den dogmatiska bostadspolitik som kännetecknat Socialdemokratin sedan miljonprogrammets dagar. När dessa 600000 bostäder står inför ett omfattande renoveringsbehov och utmaningen är att få fram de 40 000 bostäder som behövs varje år, är det endast subventioner och ytterligare regleringar av byggandet som ombuden på kongressen har att ta ställning till.
Byggbonusar och bidrag har alla aktörer artigt tackat nej till, eftersom de vet att sådant kan försvinna när som helst och att de driver kostandsutvecklingen åt fel håll när effektiviteten istället borde öka. Socialdemokraterna vill återinföra kommunal förköpsrätt av mark i tron att det skulle ge fler bostäder. Göteborg är ett exempel på en kommun som trots ett stort markinnehav inte åstadkommer de bostäder som utlovas. Samtidigt klagar privata markägare och små byggherrar över svårigheten att komma till tals med kommunen.
I Riksdagen vill Veronica Palm (s) att kommuner ska ha rätt att bestämma upplåtelseform i detaljplan. Det skulle effektivt hindra privata planinitiativ och försvåra långsiktigt fastighetsägande om det för all framtid bestäms att ett område enbart får bestå av hyresrätter. Socialdemokraterna kräver att Plan- och Bygglagen ska göras om, utan att själva ha något annat att komma med än hårdare regler och mera krångel.
Centerparitet menar att det istället behövs reella ekonomiska drivkrafter, långsiktighet och en hållbar politik för fler bostäder i hela landet. Vi har varit med att ta fram den nya förenklade PBL. Det hindrar oss inte från att vilja hitta genvägar, räta ut kurvorna genom att ta bort steg i planprocessen och minska överklagandena. Statliga stöd ska inte vara bröd och smör åt byggföretagen, utan övervägas för särskilda ändamål som studentbostäder, stimulans till innovativt byggande, klimatsmarta lösningar och åt de som inte på egen hand kan skaffa och behålla en bostad.
Centerpartiet välkomnar mångfald och valfrihet. Vi säger bestämt nej till en stopplag som hindrar de kommuner som vill att bygga energieffektivt. Alla bostäder behövs, även de som hyrs ut i andra hand och de som köps med hjälp av sparade pengar och bolån. Allmännyttan ska bära sig ekonomiskt och samtidigt vara de som tar initiativ och driver på utvecklingen för hyresrätter utanför centrum. Privata byggföretag är de som skall förse bostadskonsumenterna med hållbara och prisvärda bostäder, förutsatt att de ges rätt förutsättningar och själva förmår utveckla ett mer industriellt byggande.
I Kungsbacka står byggföretagen i kö för att bygga åt en ökande befolkning. Det gör att vi kan använda planeringsinstrumentet för att få fram de upplåtelseformer som behövs. Här är det ingen som sörjer att förköpslagen avskaffades, tvärtom tas privata initiativ till planläggning väl om hand. Det har inte alltid varit så. I början av 70-talet var rollerna ombytta. Göteborg blomstrade medan kranskommunerna var på dekis. När Bostadsminister, Stefan Attefall (Kd) besöker oss i början av juni, kommer vi att visa honom ett exempel som andra borde ta efter.
Ola Johansson
Centerpartiet
Huvuddelen av detta inlägg fanns på GT:s ledarsida i går den 4 april.
Hur kommer det sig att Göteborg misslyckas där Alliansstyrda kommuner lyckas bättre? Svaret står att finna i den brist på fantasi och den dogmatiska bostadspolitik som kännetecknat Socialdemokratin sedan miljonprogrammets dagar. När dessa 600000 bostäder står inför ett omfattande renoveringsbehov och utmaningen är att få fram de 40 000 bostäder som behövs varje år, är det endast subventioner och ytterligare regleringar av byggandet som ombuden på kongressen har att ta ställning till.
Byggbonusar och bidrag har alla aktörer artigt tackat nej till, eftersom de vet att sådant kan försvinna när som helst och att de driver kostandsutvecklingen åt fel håll när effektiviteten istället borde öka. Socialdemokraterna vill återinföra kommunal förköpsrätt av mark i tron att det skulle ge fler bostäder. Göteborg är ett exempel på en kommun som trots ett stort markinnehav inte åstadkommer de bostäder som utlovas. Samtidigt klagar privata markägare och små byggherrar över svårigheten att komma till tals med kommunen.
I Riksdagen vill Veronica Palm (s) att kommuner ska ha rätt att bestämma upplåtelseform i detaljplan. Det skulle effektivt hindra privata planinitiativ och försvåra långsiktigt fastighetsägande om det för all framtid bestäms att ett område enbart får bestå av hyresrätter. Socialdemokraterna kräver att Plan- och Bygglagen ska göras om, utan att själva ha något annat att komma med än hårdare regler och mera krångel.
Centerparitet menar att det istället behövs reella ekonomiska drivkrafter, långsiktighet och en hållbar politik för fler bostäder i hela landet. Vi har varit med att ta fram den nya förenklade PBL. Det hindrar oss inte från att vilja hitta genvägar, räta ut kurvorna genom att ta bort steg i planprocessen och minska överklagandena. Statliga stöd ska inte vara bröd och smör åt byggföretagen, utan övervägas för särskilda ändamål som studentbostäder, stimulans till innovativt byggande, klimatsmarta lösningar och åt de som inte på egen hand kan skaffa och behålla en bostad.
Centerpartiet välkomnar mångfald och valfrihet. Vi säger bestämt nej till en stopplag som hindrar de kommuner som vill att bygga energieffektivt. Alla bostäder behövs, även de som hyrs ut i andra hand och de som köps med hjälp av sparade pengar och bolån. Allmännyttan ska bära sig ekonomiskt och samtidigt vara de som tar initiativ och driver på utvecklingen för hyresrätter utanför centrum. Privata byggföretag är de som skall förse bostadskonsumenterna med hållbara och prisvärda bostäder, förutsatt att de ges rätt förutsättningar och själva förmår utveckla ett mer industriellt byggande.
I Kungsbacka står byggföretagen i kö för att bygga åt en ökande befolkning. Det gör att vi kan använda planeringsinstrumentet för att få fram de upplåtelseformer som behövs. Här är det ingen som sörjer att förköpslagen avskaffades, tvärtom tas privata initiativ till planläggning väl om hand. Det har inte alltid varit så. I början av 70-talet var rollerna ombytta. Göteborg blomstrade medan kranskommunerna var på dekis. När Bostadsminister, Stefan Attefall (Kd) besöker oss i början av juni, kommer vi att visa honom ett exempel som andra borde ta efter.
Ola Johansson
Centerpartiet
Huvuddelen av detta inlägg fanns på GT:s ledarsida i går den 4 april.
fredag 22 februari 2013
Bostadsturne i Södra Bohuslän, tre goda exempel
Fredag den 22 februari, kallt, klart och tidigt. I alla fall för mig som spenderat veckan förkyld i Stockholm. Passade på att boka in två GR-kommuner på min turné. Kungälv och Stenungsund präglas båda av en hög inflyttning till många attraktiva boendemiljöer, framförallt kustnära, men också inom bekvämt tågpendlingsavstånd till Göteborg.
Första anhalten blev Ytterby utanför Kungälv, på vägen mot Marstrand. Där ligger järnvägsstationen eftersom Kungälvsborna på den tiden tyckte att järnvägen drog synden till staden, därför borde den förläggas i Ytterby. Detta enligt samhällbyggnadsberedningens ordförande den jordnära och praktiske Ove Wictorsson, C. Ove har koll på läget och såg till att jag i Ytterby fick träffa de två jättarna NCC och SKANSKA och bevittna skillnader och likheter i två näraliggande projekt med hyresrätter.
NCC väljer att arbeta med strikta produktkoncept och extremt tajta processer. P3.03 heter byggnadstypen i Ytterby och den första som byggdes finns i Vallda, Kungsbacka. Avvikelserna från byggnadsspecifikationen inskränker sig till någon färgsättning efter önskemål från kommunerna. Enda undantaget finns just i Vallda där Kungsbackas bygglovshandläggare krävde ytterligare förändringar för att inte föreslå nämnden avslag. Den sortens godtycklig tillämpning av detaljplaner gör att byggföretag med färdiga bostadsprodukter väljer bort vissa kommuner. Den som får betala för det är de som lämnas utan bostäder och de som betalar merkostnaderna för särkrav av den typen.
Energikrav, menar jag, är något annat. Där tycks alla vara överens om att det är de låga ambitionsnivåerna i Boverkets byggregler som borde skärpas, så kommuner med ett ambitiöst ledarskap och en plan för hållbarhet kan ägna sin kraft åt annat än att styra valet av bostadsprodukter. Om detta ska jag tala med Boverkets GD, Janna Valic som jag uppvaktar på onsdag med Carlos Andersson från Passivhuscentrum i Alingsås och kommunalrådet Karolina Ström, Mp, Malmö nere i Karlskrona. Om kommuner med de högsta ambitionerna på tillgänglighet och liten mängd tillförd energi kan enas om standards kommer byggföretagen att ta fram produkter.
På granntomten står 28 av SKANSKA:s hyresrätter klara åt Kungälvsbostäders hyresgäster att flytta in. Även de bygger industriellt men med en annan teknik och inte samma strikta disciplin på arbetsplatsen. Mängden fimpar på marken avslöjar sådant.
Att rökning inte är tillåtet på NCC:s byggarbetsplats kan ju bero på att cellplast (frigolit) är den huvudsakliga beståndsdelen i grund och väggar. Dessa lyfts enkelt på plats, därefter fylls formarna med platsgjuten betong berättar arbetsledaren Emelie.
SKANSKA får sina bostäder levererade som byggsatser, med färdigkaklade badrum, väggar, installationer, väggelement inklusive fönster, etc. Olika metoder med en sak gemensamt. De är exempel på en utveckling i byggbranschen som kommer att göra byggandet med effektivt, men som också ställer nya krav på kommunernas sätt att skriva detaljplaner med utrymme för koncept och för bygglovshandläggare att sätta egna ambitioner åt sidan och lita på den sökande.
Det tredje exemplet såg jag i grannkommunen Stenungsund, där en lokal byggare, Adesso bygg, gör exakt samma sak som NCC men i det lilla lokala formatet. Byggkostnaden för dessa välutrustade trähus i vacker miljö är bara 14000 kr/kvm och hyrorna blir därefter, överkomliga. De prefabricerade elementen byggs i Ödsmål och ännu så länge monteras de bara i samma kommun, Stenungsund. Lokalkännedom, förtroende och kvalitetstänk gör att bostadsrätterna går åt utan marknadsföring och till skillnad mot jättarna väntar inte ägaren Roger Andersen med att bygga tills de är sålda.
Slutligen stort tack till Ove Victorsson och Arne Ohlsson, C, i Kungälv respektive Stenungsund, Henrik Levin, Henrik Haglund och Mirsad Radoncic på Kungälvs kommun som gav ovärderlig kunskap om nya och gamla PBL, samt konkreta tips på vad som kan bli bättre. Dag Röine, platschef på SKANSKA, Henrik Lindblad, NCC och Lennart Kristiansson, C, ordförande i Kungälvsbostäder.
Ola Johansson
Centerpartiet
Första anhalten blev Ytterby utanför Kungälv, på vägen mot Marstrand. Där ligger järnvägsstationen eftersom Kungälvsborna på den tiden tyckte att järnvägen drog synden till staden, därför borde den förläggas i Ytterby. Detta enligt samhällbyggnadsberedningens ordförande den jordnära och praktiske Ove Wictorsson, C. Ove har koll på läget och såg till att jag i Ytterby fick träffa de två jättarna NCC och SKANSKA och bevittna skillnader och likheter i två näraliggande projekt med hyresrätter.
 |
| Extremt tajta processer med hos NCC |
Energikrav, menar jag, är något annat. Där tycks alla vara överens om att det är de låga ambitionsnivåerna i Boverkets byggregler som borde skärpas, så kommuner med ett ambitiöst ledarskap och en plan för hållbarhet kan ägna sin kraft åt annat än att styra valet av bostadsprodukter. Om detta ska jag tala med Boverkets GD, Janna Valic som jag uppvaktar på onsdag med Carlos Andersson från Passivhuscentrum i Alingsås och kommunalrådet Karolina Ström, Mp, Malmö nere i Karlskrona. Om kommuner med de högsta ambitionerna på tillgänglighet och liten mängd tillförd energi kan enas om standards kommer byggföretagen att ta fram produkter.
På granntomten står 28 av SKANSKA:s hyresrätter klara åt Kungälvsbostäders hyresgäster att flytta in. Även de bygger industriellt men med en annan teknik och inte samma strikta disciplin på arbetsplatsen. Mängden fimpar på marken avslöjar sådant.
Att rökning inte är tillåtet på NCC:s byggarbetsplats kan ju bero på att cellplast (frigolit) är den huvudsakliga beståndsdelen i grund och väggar. Dessa lyfts enkelt på plats, därefter fylls formarna med platsgjuten betong berättar arbetsledaren Emelie.
 |
| Arbetsledaren på bygget Emelie i mitten. Den stora mängden frigolit förvånar. Väggarna gjuts inuti skalet av cellplast. |
SKANSKA får sina bostäder levererade som byggsatser, med färdigkaklade badrum, väggar, installationer, väggelement inklusive fönster, etc. Olika metoder med en sak gemensamt. De är exempel på en utveckling i byggbranschen som kommer att göra byggandet med effektivt, men som också ställer nya krav på kommunernas sätt att skriva detaljplaner med utrymme för koncept och för bygglovshandläggare att sätta egna ambitioner åt sidan och lita på den sökande.
Det tredje exemplet såg jag i grannkommunen Stenungsund, där en lokal byggare, Adesso bygg, gör exakt samma sak som NCC men i det lilla lokala formatet. Byggkostnaden för dessa välutrustade trähus i vacker miljö är bara 14000 kr/kvm och hyrorna blir därefter, överkomliga. De prefabricerade elementen byggs i Ödsmål och ännu så länge monteras de bara i samma kommun, Stenungsund. Lokalkännedom, förtroende och kvalitetstänk gör att bostadsrätterna går åt utan marknadsföring och till skillnad mot jättarna väntar inte ägaren Roger Andersen med att bygga tills de är sålda.
Slutligen stort tack till Ove Victorsson och Arne Ohlsson, C, i Kungälv respektive Stenungsund, Henrik Levin, Henrik Haglund och Mirsad Radoncic på Kungälvs kommun som gav ovärderlig kunskap om nya och gamla PBL, samt konkreta tips på vad som kan bli bättre. Dag Röine, platschef på SKANSKA, Henrik Lindblad, NCC och Lennart Kristiansson, C, ordförande i Kungälvsbostäder.
Ola Johansson
Centerpartiet
lördag 16 februari 2013
Bort med byggbromsen i Ulricehamn och Bollebygd
Bostadsturnen drar vidare över landet och i fredags besöktes Bollebygd, nära Kungsbacka och därefter Ulricehamn. Två kommuner i Västsverige med olika storlek, men med delvis liknande förutsättningar. Båda är attraktiva att bo i men beroende av närliggande kommuner för arbetsmarknaden.
Byggkostnaderna och osäkerheten gör att efterfrågan inte möts av ett tillräckligt byggande, det är ett mönster som tycks gälla i hela landet. Finansieringsfrågan och bankernas inställning borde vara enklare att åtgärda, än att ta bort det bolånetak som hindrar många, framförallt barnfamiljer att bygga sig ett hus. Det är bankernas lånevillkor som står i vägen även för planer på flerfamiljshus i tillväxtområden. Än värre är det såklart för den som vill bygga ett hyreshus utanför dessa.
Konkurrensen och effektiviteten kan förstås bli bättre och kostnaderna att bygga kan minska, men det är byggkraven och detaljstyrningen från kommuner i utformningen av planer som driver upp kostnader menar många. Hållbarhet måste få lov att kosta, eftersom det ger lägre kostnader i förlängningen och är vårt enda alternativ. Det är en av de insikter som affärsbankerna borde ha, men det är den som vill bygga som ska skrapa ihop det kapital som behövs för att våga sätta spaden i jorden.
Gäller det privatpersoner så är ett bosparande som är skattesubventionerat en väg, en annan är att låna först och amortera sen. Det är genom hyresintäkter som kapitalet för nyinvesteringar och renoveringar skapas och i längden är det ohållbart när regleringen av hyresnivåer hindrar tillkomsten av nya hyresrätter. Ägarlägenheter, kooperativ hyresrätt är nya upplåtelseformer som inte har fått något genomslag och några menar att vi har de upplåtelseformer vi behöver och att det gäller att få dessa att samverka. Det säger Sigvard Ståhl, VD för Hökerum bygg, ett företag som bland annat vågat satsa på bostadsrätter i Länsmansgården i Göteborg. Ett typiskt utanförskapsområden på Hisingen.
Krångel som fördyrar byggande lyfts av de flesta fram som ett hinder. Det mesta krånglet genereras dock av långa och många överklagandeprocesser, somliga i rent okynne, bara för att hindra och fördröja ett angeläget byggande av bostäder, gruppbostäder, förskolor, etc. Vem ska få lov att överklaga, ska det kosta något och hur många instanser tillåts man att överklaga till? Det är sådant som vi politiker måste ta ställning till för att byggbromsen som ligger an och hindrar rörligheten på bostadsmarknaden ska sätta byggandet i rullning.
På debattforumet Newsmill skriver jag om några förslag som behövs i bostadsministern Stefan Attefalls snickarbälte.
För mycket fokus i den politiska debatten hamnar på vilken upplåtelseform det gäller. Alla bostäder som byggs är välkomna och varje flytt från ett boende till ett annat som passar det liv du vill leva hjälper någon annan som väntar att finna en bostad.
Ola Johansson
Centerpartiet
Byggkostnaderna och osäkerheten gör att efterfrågan inte möts av ett tillräckligt byggande, det är ett mönster som tycks gälla i hela landet. Finansieringsfrågan och bankernas inställning borde vara enklare att åtgärda, än att ta bort det bolånetak som hindrar många, framförallt barnfamiljer att bygga sig ett hus. Det är bankernas lånevillkor som står i vägen även för planer på flerfamiljshus i tillväxtområden. Än värre är det såklart för den som vill bygga ett hyreshus utanför dessa.
Konkurrensen och effektiviteten kan förstås bli bättre och kostnaderna att bygga kan minska, men det är byggkraven och detaljstyrningen från kommuner i utformningen av planer som driver upp kostnader menar många. Hållbarhet måste få lov att kosta, eftersom det ger lägre kostnader i förlängningen och är vårt enda alternativ. Det är en av de insikter som affärsbankerna borde ha, men det är den som vill bygga som ska skrapa ihop det kapital som behövs för att våga sätta spaden i jorden.
 |
| tre kloka gubbar i Ulricehamn: Torbjörn Isaksson, Voten, Sigvard Ståhl, Hökerums bygg och Rolf Granlund, STUBO |
Krångel som fördyrar byggande lyfts av de flesta fram som ett hinder. Det mesta krånglet genereras dock av långa och många överklagandeprocesser, somliga i rent okynne, bara för att hindra och fördröja ett angeläget byggande av bostäder, gruppbostäder, förskolor, etc. Vem ska få lov att överklaga, ska det kosta något och hur många instanser tillåts man att överklaga till? Det är sådant som vi politiker måste ta ställning till för att byggbromsen som ligger an och hindrar rörligheten på bostadsmarknaden ska sätta byggandet i rullning.
På debattforumet Newsmill skriver jag om några förslag som behövs i bostadsministern Stefan Attefalls snickarbälte.
För mycket fokus i den politiska debatten hamnar på vilken upplåtelseform det gäller. Alla bostäder som byggs är välkomna och varje flytt från ett boende till ett annat som passar det liv du vill leva hjälper någon annan som väntar att finna en bostad.
Ola Johansson
Centerpartiet
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)