Gärna sänkt reavinstskatt men först en rejäl förhandlingsvilja

Peter Eriksson öppnar i DN-intervju för att sänka reavinstskatten "rejält". Utan att vidare precisera hur mycket och hur detta ska finansieras. Antar att det är kring detta han önskar en uppgörelse med oss, men innan en sådan blir aktuell måste korten synas bättre. Det är självklart välkommet att sänka eller helt ta bort flyttskatterna, det är Centerpartiets politik sedan läge. Jag menar till och med att det är hög tid att diskutera en ny skattereform för bostadsmarknaden, som syftar till att hejda prisutvecklingen och öka rörligheten, samt främja nyproduktionen. Det behövs finansieringsmodeller som gör att även små byggherrar i hela landet ser en lönsamhet med att bygga bostäder.

Det behövs samtal och uppgörelser ja!
Men när Peter Eriksson väljer att lyfta fram byggbonusar och subventioner som de främsta exemplen på hur staten kan blanda sig i så skjuter han sig i foten. Kring en sådan politik vill vi inte anträda en parningsdans. För att det på nytt ska kunna bli samtal om bostadspolitiken måste han inse att även hyressättningen och Hyresgästföreningens föhandlingsmonopol är en del i problemet som orsakar bostadsbrist och låg rörlighet. För att pensionären ska ha någon nytta av den lägre skatten behöver det finnas attraktiva hyresrätter att tillgå och de byggs inte med bruksvärdeshyror.

Det behövs fler regelförenklingar, en översyn av bullerriktvärdena, ett förenklat strandskydd, kortare överklagandeprocesser, snabbare planarbeten och bygglovsprövningar, etc. Centerpartiet har förslagen och kring dessa kan vi nog diskutera en runda eller två, men då behövs mer i inviterna är det här från bostadsministerns sida.

Ola Johansson
Centerpartiet

Kungsbacka "äger" på bostadsmässa





Henrik von Sydow M, Veronica Palm S, jag, Lars Tysklind Fp,
Magnus Jacobsson Kd, Jan Lindholm Mp

Någon har kallat mig "Alliansens riktige bostadsminister". Det känns såklart hedrande och frågan man kan ställa sig är: - Om någon ställer frågan! - Skulle jag överväga att tacka ja?



Vid Fastighetsmässan i Göteborg idag gav debattledaren Karin Klingenstierna oss ett ämne att inleda med. "Om jag var bostadsminister, då skulle jag".

Min programförklaring lät ungefär så här: " Ödmjuk inför uppgiften eftersom jag vet att förväntningarna på en sådan överstiger vad som är möjligt att leverera ensam.

Därför skulle jag börja med att ta ett snack med Stats- och finansministern för att de ska förstå att tillgången på bostäder är avgörande för hur vi kan skapa tillväxt och arbete i växande företag och öka attraktionskraften på landsbygden, samtidigt som vi tillåter städerna att växa hållbart.

Eftersom de flesta bostäder byggs av företag med kapital som kommer från privata investerare skulle jag se till att öka drivkrafterna hos dem att investera i bostäder, särskilt hyresrätter.
Då skulle vi se över skatter och moms på byggkostnader. Vi skulle analysera bolånetakets effekter för investeringsviljan. Vi skulle sänka flyttskatterna och på så sätt skapa en bättre rörlighet, där människor kan anpassa sitt boende till vad de behöver och har råd med. Jag skulle se till så vi fick fram sparformer som gör det förmånligare, även för unga att äga sitt boende.

Samtidigt skulle jag se till att vi började reformera hyressättningssystemet, eftersom vi ser att det är den byggbroms som ligger på och hindrar byggandet av hyresrätter. Jag skulle be Veronika Palm att sluta prata om subventioner och istället komma till mig och på allvar sätta sig ner diskutera hur vi kan stärka drivkrafterna att investera i upprustning och nybyggnation av hyresbostäder.

Slutligen skulle jag lägga förslaget om en stopplag mot kommunala särkrav i papperskorgen och istället uppmana Boverket att anpassa sina byggregler efter den standard som de flesta strävar efter. Byggbranschen har visat att de kan bli effektivare och samtidigt bygga hållbara bostäder. Det är inte där skon klämmer."

Det blev en het debatt kring hyresfrågan. Jag och förvånande nog Kd:s representant, var de främsta förespråkare för en friare hyressättning. Jag gick så långt att jag menar att det är ett större hinder än något annat, att de som står i begrepp att finansiera avstår. Värre än plan- och bygglagen och överklaganden. Socialdemokraternas Veronica Palm menade att det är krånglig lagstiftning som är det största problemet. Samma parti vill att man ska bestämma upplåtelseformer i detaljplaner, något som skulle fördröja och komplicera ett planarbete enormt.

Nu blev dete även denna gång lite skryt om Kungsbackas planframförhållning som gör att vi levererar 500 bostäder om året. Som om inte det skulle räcka så kunde vi lyssna till ett seminarie om renovering av miljonprogrammets bostäder där Aranäs VD, Jonas Håkansson medverkade och strax innan jag äntrade Scen 2 på Svenska Mässans golv stod vår egen Centrumutvecklare Henrik Olsson på scenen ensam för att beskriva för publiken hur man gör för att lyckas skapa attraktiva stadskärnor. Också det med Kungsbacka som exempel.

Karin Klingestierna utbrast "Kungsbacka äger" och var på vippen att hindra ytterligare en Kungsbackbo - jag - äntra scenen.

Ola Johansson
Centerpartiet

Eksjö visar vägen - på ett annat sätt

När Eksjöbostäder ska bygga så händer det inte sällan att de banar väg för privata byggherrar. Småföretagen som antagligen skulle ha avstått att bygga om de själva skulle stå för planhandlingar, markundersökningar, arkeologi, bullerutredningar och annat sånt som kostar, är svårt och tar tid.

Projektet Norrström i två etapper är ett sådant exempel, berättar VD:n för Eksjöbostäder, Thorbjörn Hammerth för mig, när jag tidigare idag besökte Trästaden, Eksjö på min bostadsturné. Här tog det kommunägda bostadsföretaget initialkostnaden och genomförde etapp 1, för att sedan överlåta byggrätten åt ett mindre lokalt byggföretag. Det är en samverkansmodell som ligger väl i linje med hur ägaren, Eksjö kommun vill att koncernen - Kommunfastigheter och de ingående bolagen ska verka för att främja kommunens tillväxt och utveckling. Det viktigaste är inte vem som bygger utan att det byggs och varför inte låta någon annan ta investeringskostnaden och tjäna på affären, så kan Eksjöbostäder ge sig in i nya projekt, med nya mervärden. Det är några stycken på gång, men kommunens- och Centerpartiets "starke man" Lennart Bogren erkänner att planberedskapen inte är 100%-ig. Det var många år när Eksjö inte växte, men nu har det varit några år som invånarantalet ökat. Framförallt är det äldre personer som verkar villa flytta till de nyproducerade hyresrätterna. Medelåldern på de som vill flytta in i de nya fabriksbyggda tvåvåningshusen, med hiss på Norrström är hela 69 år.

Uppenbarligen avskräcker inte flyttskatter Eksjös seniorer från att flytta. Troligen är huspriserna överkomliga här och inte mycket vinst att skatta bort. Hyrorna är inte heller höga, framförallt inte i det befintliga beståndet och inte heller så värst i det nyproducerade. Ändå sätts det av 300 kronor från varje hyresinbetalning till framtida underhåll (30/30/30 - drift/underhåll/avskrivningar). I projektet Stocksnäs är det 176 "miljonprogramlägenheter" (de enda som finns i Eksjö) som ska renoveras, samtidigt byggs det 24 nya lägenheter ovanpå några av huskropparna. Det är ett sätt att få ekonomi i renoveringen och med nya hissar i husen är alla hyresgäster nöjda och beredda att betala lite mer i hyra.

Det så kallade industriella byggandet med 70% fabriks- och 30% platsbygge rekommenderas och överväg alltid att lägga på en våning om hus skall renoveras, menar Thorbjörn som har erfarenhet från byggbranschen i NCC.

Det var tufft att inte få lov att bygga, menar Lennart. Lite av ett Moment 22 - ingen intressent, ingen plan - och - ingen plan ingen intressent. Nu är omsorgen störst om alla hustillverkare som finns inom kommunens gränser. TMF - Trä och Möbelföretagen listar vad som borde göras och då är bolånetaket högst på listan. Lite längre ner finns skilda krav på tillgänglighet och energieffektivitet mellan olika kommuner. Det saknas inte kompetens bland de små hustillverkarna att konstruera och bygga energieffektivt. Därför är det viktigt att vårda dessa och värna om arbetstillfällena, som inte bara finns i fabrikerna och på byggarbetsplatserna, utan i skogen, på sågverken och vägarna, där husen transporteras.

Byggandet är egentligen inget problem, det mesta handlar om finansiering. För ett bostadsbolag så gäller det att använda reavinsterna som uppstår när man säljer fastigheter med ett lågt bokfört värde till ett marknadspris, till att nyinvestera. Här gäller det att kunna lägga 25 % som eget kapital och låna resten. Hyresrätt och småhus är det som gäller i Eksjö. Bostadsrätten har inte slagit igenom riktigt, men det är lite synd när den stora affärsbankens regionkontor inte tror på tretton centralt belägna bostadsrätter som redan är tecknade, för att de är rädda att föreningen inte ska klara sig. Fler tillgängliga upplåtelseformer tjänar varje bostadsmarknad på, även den som redan har gott om hyresrätter. Banker liksom byggjättar borde vara bättre på att analysera förutsättningarna och våga satsa i de mindre städerna och kommunerna.

Studentbostäder och framförallt bostäder åt soldater behövs och det efterlyses någon form av kreditgarantier för att kunna få loss investeringskapital. De återkommande försvarsbesluten är ett problem för garnisonsstäderna. Marknaden vågar inte lita på försvaret. Det känner jag igen från Skövde och Karlsborg. Här i Eksjö handlar det om 400 anställda soldater.

Slutligen några medskick till mig att ta med när bostadspoltiken skall formuleras på den grund som skapades, i och med att Idéprogrammet igår fick ett avsnitt om bostadspolitik.

• ROT-avdrag för fastighetsägare för renovering av hyresrätt och skatteneutralitet mellan upplåtelseformer.
• Stimulera investeringar i solceller med stöd och hållbara riktlinjer. Nettodebitering bör införas. De energiföretag som har egna modeller har goda erfarenheter.
• Använd byggmomsen som stimulans, åtminstone nu, i ett läge där vi behöver investera för framtiden och ge en injektion i ekonomin som riskerar att bromsa upp.

Eksjö till Mariannelund och i sydöst - Lönneberga

Summerar man intrycken av Eksjö så är det väl förmågan att göra det som andra säger inte går och att prestigelöshet i samverkan ger vinn-vinn situationer för alla inblandade. De stora byggföretagen är välkomna hit för att investera i sjukhuset och andra större projekt. När det gäller bostadsbyggandet så klarar de Småländska företagen ("snåla och noggranna") det utmärkt i Eksjö - den unika trästaden - på Sydsvenska höglandet.
Nästa gång jag kommer hit ska jag hinna gå lite i staden, se på alla vackra byggnader, titta på omvandlingen av I12 - regementsområdet och se den nya fina bollarenan som möjliggjordes till stor del med en privat donation.

För att citera Lennart Bogrens inledning: "Det går alltid om man gör på ett annat sätt".

Ola Johansson
Centerpartiet




Trästadskombo till möbelmecka



Trästomme??

Växjös historia är andra bättre på att berätta, men staden har jag främst en jobbrelation till, eftersom min arbetsgivare Combitech har ett kontor här där flera av mina arbetskamrater sitter kvar. Nu är jag tillbaka som besökare på bostadsturnén. Här i kommunhusets sammanträdesrum får jag en förklaring till varför Växjö lyckas så väl med att leva upp till devisen "Europas grönaste stad", konsekvent har de lyckats med trähusbyggnation i det offentliga byggandet av bostäder, lokaler och anläggningar och samtidigt vara den kommun som uppmärksammas för att ha lägst byggkostnader.

Europas grönaste stad

Den gamla rutnätsstaden har anor från 1600-talet, då var staden redan ett biskopssäte sedan 600 år. Hans Andrén, processledare för Växjö trästad beskriver utvecklingen från de gamla stavkyrkorna från medeltiden fram till den nya fotbollsarenan vid Värendsvallen med sin enorma limträbalkar och den produktutveckling som fortfarande sker. Det mest fantastiska av de praktiska exemplen är kanske det som sker inom sågverkindustrin med att förädla mer av det sågade virket för bärande konstruktioner. Minnena av stadsbränderna (exempelvis Kungsbackas 1846) lever och det finns fortfarande långlivade myter att övervinna. Modern trähusbyggnation har en kort historia. Det tilläts först i början av 90-talet att åter uppföra hus med mer än två våningar med bärande delar och stommar i trä. Idag är det fullt möjligt med sådana byggnader och önskvärt att bygga hus som det som syns på bild på en trästomme.
Apropå spännande teknik så berättade Hans att vår ende Svenske astronaut, Christer Fugelsangs rymdpromenaddräkt som består av 19 olika skikt hindrar -200 graders kyla att tränga igenom med hjälp av fiber från skogen.

Skakande lite forskning om boendet

Det forskas mycket om väggar, tak och konstruktioner, men väldigt lite om det de omsluter - människorna. Hur vill de som bor använda sina bostäder och hur kopplar vi det med människors livsstilar. Det finns ingen säker siffra på hur många bostäder som befolkas av enpersonershushåll. Det kan vara så många som 45 % och det är för flera av dem en nulägesbild som snabbt kan förändras. Hur skapar vi bostäder som är överkomliga för den som har en (låg?) inkomst och hur gör vi när behovet av yta ökar, för att man får någon att dela kostnaden med, eller från tid till annan skall bo med sina barn. Det finns ett behov att tänka nytt, tänka smått och tänka stort. Samtidigt som vi behöver nya typer av bostäder, måste vi se till att det överhuvudtaget byggs och att det byggs för att möta behovet vi ser idag.

Visst ska lägenheter vara små men att på allvar tänka sig att människor ska kunna leva på 8,5 kvm och betala 5000 kronor i månaden (AF - Lund) känns som en bit över gränsen. Vi vill inte ha något Warehouse living som vi ser i megastäder, där människor bor i hönsburar. Idealet borde vara 40-45 kvm, med flexibel planlösning och det mesta av inredningen i form av ”platta paket”, med klara associationer till IKEA och med en möjlighet att ta angränsande utrymmen i anspråk för att utvidga bostaden. Det måste forskas kring bra bostäder för små hushåll.

Skakande kort byggtid

Många argument finns för träbyggnation. Det är en växande råvara som skapar livskraftigt företagande i hela landet. Det är helt klimatneutralt under in livscykel. Det främjar energieffektivisering. Det är lika kostnadseffektivt som andra byggmaterial. Framförallt går det väldigt snabbt att bygga och om man gör rätt så håller man den förhatliga fukten borta från bygget. Ännu snabbare hade det gått om byggfacken tillåtit skiftarbete nattetid. Nu hade det varit bättre om den industriellt producerande delen av byggindustrin tecknat avtal med industrifacken, avslutar Hans Andrén och får medhåll av Jan Pyrell, vice ordförande (C) i det allmännyttiga Växjöhem.

”Älmhult är vårt hem och vårt hjärta”

Orden är officiell IKEA retorik och ett klargörande och långsiktigt besked om var koncernen hör hemma med sina investeringar i utveckling och ledningsfunktioner. Den stora arbetsgivaren för över 4000 personer står för huvudparten av den inpendling som sker från närliggande kommuner från Lund och Malmö i söder och Växjö i norr. Av de närmare 3000 som pendlar in är det mellan 500-1000 som kan tänka sig att bosätta sig permanent i Älmhult och även om det är en stor rörlighet så betyder det att det borde finnas uthyrningsbara lägenheter att bygga för vem som helst av de stora byggföretagen. IKEA är bekymrade över att det inte byggs tillräckligt med bostäder. De liksom andra stora företag vill ha anställda som etablerar sig bildar familj, rotar sig i närsamhället och bygger nätverk. Här har Älmhult kommun och Kommunrådet Elizabeth Peltola (c) en utmaning tillsammans med bostadsbolaget ÄBO (Älmhultsbostäder), vars VD Tore Vestergård jag träffade tillsammans med styrelseledamoten Peter Niklasson (c) i rummet ”Böcklingen” i Älmhults kommunhus (det före detta rökrummet i anslutning till fiket). Gudmund Volbrcht från IKEA var ganska tydlig med vad han hoppades på och det stora problemet tycks vara att det är få av de stora aktörerna i byggbranschen som ser möjligheterna med att bygga hyresrätter i Älmhult, trots de goda och varaktiga förutsättningarna. IKEA brukar stå för stabilitet och trygghet. Det tänkte jag på när jag fick höra att de öppnat varuhus i Belfast för många år sedan, att det är när tryggheten återvänder som det långsiktiga tänkandet slår rot och man börjar tänka på bostad, hem och möbler.

Kombohuset klarar inte bilen, inte biffen, men bostaden

Nu klarar nog ÄBO detta i samarbete med byggföretaget JSB – John Svensson Byggnadsfirma AB som skapat konceptet ”Trygga boendet” och har vunnit SABO – de allmännyttiga bostadsföretagens tävling och levererar sina ”Kombohus” på avrop till de av SABO:s medlemmar som kan presentera en antagen plan, äger mark och kan tänka sig att investera i flerfamiljshus i två, tre eller fyra våningar. Kostnaden är mellan 12.000 – 12.618 tkr per kvm/BOA, vilket är mycket lågt, med tanke på kvalitén för mellan 8-16 lägenheter i varje huskropp. Här är det betong som gäller och självklart är det så att den kommun och det bostadsbolag som vill bygga i annat material, eller har en detaljplan som inte tillåter Kombohuset måste gå ut på en egen offentlig upphandling, eller välja ett av de båda andra alternativen från Skanska – Bo Klok, eller Lindbäcks Bygg.

VD:n Pether Fredholm var väldigt tydlig i mycket, framförallt på den punkten som gäller det industriella byggandet och att kommunerna måste vara öppnare och flexiblare för att kunna möjliggöra koncept, men att det säkert är så att Boverket kunde ställa hårdare krav, åtminstone på energieffektiviteten. Byggkostnaderna går att sänka, men det är inte givet att det är byggbranschens motiv. Det är inte kostnaden som jagas primärt utan det är det höga priset. Man vill verka på de marknader där man får bäst betalt och det är inte säkert att det är byggkostnaden som skapar priset, utan oftast är det marknadsvärdet. Därför menar Pether att man ska ta byggkostnadens utveckling jämfört med KPI med en skopa salt.

Blandade typer och flexibel bostadsmarknad

Det behövs olika typer av lägenheter och överallt är man överens om att små och enkla lägenheter behövs, men det är inte det enda. Det behövs lägenheter att växa i och det behövs en rörlighet som skapar möjligheter för den bostadskarriär som kulminerar i en ägd villa och som kanske slutar i en bostadsrätt, eller en hyresbostad där man kan tillbringa de bekväma åren som äldre och kanske sluta sin tid med möjlighet till det stöd och den hjälp som behövs. Det är olyckligt med höga flyttskatter, särskilt i Älmhult, där värdet på en villa ligger på nivåer som jag är van vid från Västkusten, en bit över två miljoner.

Detta är ingen svag bostadsmarknad. Den har en potential som fler byggföretag och fastighetsägare än det kommunägda borde se.

Ola Johansson

Centerpartiet

Under tiden jag var i Växjö nåddes jag av rapporter om Moderaternas besked i bostadsfrågan. Intressant att ledande personer i Skatteutskottet och Finansministern går ut i bostadspolitiken, men utan något egentligt nytt att komma med. Allt det och lite till kan ni läsa om här på bloggen, i mina tidningsartiklar och på Newsmill.