Byggprognoser går det inte att flytta in i

Regeringen slår sig för bröstet över att byggandet ökar men problemet kvarstår. Bostäderna är dyra och där de byggs fortsätter priserna att skena. Regeringen står handfallen inför denna utveckling och får befogad kritik av tre debattörer i GöteborgsPosten, SABO:s VD Anders Nordstrand och Hyresgästföreningens ordförande Marie Linder och Jan Siezing på installatörsföretagen.

Andelen hyresrätter minskar och skälet till det är att det är betydligt lönsammare att bygga för den ägda marknaden. Boverkets prognoser pekar på ett behov om 710 000 bostäder fram till 2025 och att det råder bostadsbrist i 240 av landets 290 kommuner. Det är ingen absolut sanning. I själva verket har vi ett bostadsbestånd som är underutnyttjat och framförallt en trögrörlighet som gör att de bostäder som skulle behövas mest, den så kallade ”billiga hyresrätten” inte finns tillgänglig för dem som behöver det mest. Det är unga, nyanlända, ensamstående med låga inkomster i städerna som förlorar, liksom orter som har en efterfrågan, men som lider av låga marknadsvärden.

Regeringens subventioner är verkningslösa och byggbonusarna belönar sådana kommuner som skulle byggt ändå. Investeringsstöden går till lägenheter som endast de största och mest kapitalstarka bostadsföretagen klarar att bygga. Peter Eriksson och Magdalena Andersson strösslar med skattemedel. De tar från de fattiga och ger till de rika, när de istället borde se över de regler som hämmar bostadsinvesteringar i fattiga förorter, småkommuner och landsbygder.

Kommunala bostadsföretag som verkar i sådana miljöer hämmas av kraven på direktavskrivning och avstår därför från att bygga nytt och renovera, trots att behovet finns. Övergången till ny lagstiftning vilken har tvingats fram som en följd av EU-medlemskapet är det inte mycket att säga om. Men regeringen borde utreda förutsättningarna för att kringgå den när det gäller särskilda behov av bostäder för äldre, unga eller nyanlända. Den borde förbättra förutsättningarna för att kunna låna till bostadsinvesteringar genom utökande kreditgarantier eller så kallade landsbygdslån. Den borde också analysera vad det beror på att en så liten andel av miljonerna som avsätts till Boverket för hyresgarantier inte används.

Många kommuner har tillgångar de inte tillåts utnyttja i form av attraktiva strandnära lägen för bostäder. En friare tolkning av strandskyddslagen, där allt som inte är uttryckligen är förbjudet borde tillåtas, kan tillämpas redan nu om berörda Länsstyrelser verkligen vill. Kortare och enklare planprocesser, färre överklaganden och snabbare lovgivning behövs, men gör störst nytta där det redan byggs mycket.

 För att öka rörligheten behövs det nyproducerade hyresrätter. För att dessa, som ofrånkomligt byggs till högre kostnad med högre hyror, ska kunna utnyttjas måste de efterfrågas av sådana hushåll som redan bor. Därför behöver rörligheten öka med lägre flyttskatter och nya boendeformer som attraherar äldre. Hyresskillnader måste också utjämnas så att rörligheten också inom bestånden ökar. Den hyresreglering som finns är det verkliga skälet till att det fortfarande inte byggs hyresrätter i den omfattning som skulle behövas. Det borde även Marie Linder och Anders Nordstrand förstå vi det här laget.

 

 

Bostadsbloggen # 2 - Bostadsmarknader åt alla

Ryktet går att det pågår samtal om ränteavdragen, dem kan jag varken bekräfta eller dementera, eftersom jag inte är en sådan person som dessa samtal förs med. Konstaterar endast torrt att skatteskalor, finans- och räntepolitik, införda eller borttagna regler för nedskrivningar och avdrag i högsta grad är sådant som påverkar vår förmåga att producera och investera i bostäder.

När förslaget om amorteringskrav presenterades av Finansinspektionen sent i höstas aktualiserades frågan om de höga fastighetspriserna på nytt, men den här gången utan att någon gick in på de bakomliggande orsakerna, nämligen bristen på bostäder i attraktiva områden och det ännu låga bostadsbyggandet. Bostadspriserna ökar snabbare i Göteborg än i Dubai skriver Anki Eiken från Mäklarsamfundet och skälet till det är förstås att bostadsbyggandet inte hänger med samhällsutvecklingen i övrigt. Människor ser möjligheter att utbilda sig, jobba, en social etablering på en ort där det redan förut bor många, där det finns personliga nätverk, ett kulturliv och en fritid som stämmer med dina personliga preferenser.

Det är inte så konstigt!
- Borde vi politiker försöka motverka det? - Nej!
- Borde vi anstränga oss för att göra det attraktivt att bosätta sig där det redan finns bostäder och samma möjligheter kan erbjudas? - Ja!

Byggkostnaderna är i en Europeisk jämförelse mycket högre i Sverige. Byggmaterialet är dyrare, planeringskostnaderna är högre och man måste ta höjd för osäkerhet, arbetskraften är dyrare, markkostnader och kommunala avgifter är höga. Konkurrensen mellan små och stora aktörer anses ojämlik och utländska byggföretag har svårt att komma in, speciellt om det är på kommunal mark och det är allmännyttan som bygger säger den som fått alliansregeringens uppdrag att utreda konkurrens inom byggsektorn.

Ett av skälen till att byggkostnaderna är höga anser jag vara möjligheten att ta ut ett högt pris av konsumenten. Såldes borde byggkostnaderna kunna minska i takt med att utbudet ökar, något som skulle gynna konsumenten genom lägre bokostnader. De dominerande nationella byggföretagen väljer självklart att i första hand verka på de marknader där vinstmarginalerna är störst och det går att räkna hem projektet på kortast tid. Detta borde kunna vändas till den svaga marknadens fördel om dessa förmår att vara bättre på att erbjuda enkla regler, korta planprocesser och billig mark, samtidigt som byggföretagen ser behovet av bostäder åt alla i hela landet. Åtminstone är det så det låtit från en byggbransch som i kör ropat efter förbud mot särkrav.

De måste lära sig bygga industriellt, rationellt och kostnadseffektivt nu när vi gett dem vad de önskat och inskränkt kommunernas rätt att bestämma vad som ska byggas på deras egen mark. Privata fastighetsägare måste i samma utsträckning som många allmännyttiga bostadsföretag vända sig till konsumenter med låg betalningsförmåga med bostäder som är enkla, billiga och konceptbetonade, som KomBo-husen är. Där har Fastighetsägarna och Byggindustrierna en hemläxa att göra.

Med amorteringskrav kommer det att vara ännu färre med liten förmögenhet som kan ta sig in på äganderättsmarknaden och det blir ännu högre tröskar till de få hyresrätter som produceras. De som sitter på tillgångar i bostadshänseende och ibland även ekonomiskt är de som byggt sin bostad för några decennier sedan och som nu skulle behöva flytta till något mindre, mer centralt och mer tillgängligt. Höga flyttskatter i kombination med krav på amortering av nya lån gör att flyttkedjorna kärvar ännu mer. Vi behöver göra det ägda boendet till ett realistiskt alternativ för fler, genom att stimulera sparande och göra amortering till något naturligt och nödvändigt. Min uppfattning är att avdragen borde föras upp på dagordningen, men då som en del i en större helhet, där vi fortsätter stimulera sparande, ägande, god ekonomisk hushållning och samtidigt analyserar vad det är som driver upp priserna och håller tillbaka nyinvesteringar.

På en av mina bostadsresor våren 2013 träffade jag ett kommunalt bostadsföretag som erbjuder bostäder genom hyrköp. Det vill säga att man först ingår ett hyreskontrakt som successivt omvandlas till en amorteringsplan och ett ägande. Vi har exempel på kooperativ hyresrätt och byggemenskaper. Det finns redan möjligheter att producera ägarlägenheter i samma hus där den dominerande upplåtelseformen är hyresrätt. Den som äger en lägenhet ska ha större möjligheter och ekonomisk vinning (genom skatteavdrag) att hyra ut den i andra hand. I grannlandet Norge är ägarlinjen etablerad och många som bygger ett hus för sig själv ser till så det också finns en bostad till uthyrning och framförallt har man ett bosparande för unga som vi borde införa här i Sverige.

Vi borde också se över vår hyressättningsmodell som de facto, i brist på statliga bostadssubventioner, hämmar investeringsviljan i hyresrätten. Framförallt gäller detta de bostadsmarknader där behoven är störst och det inte nyproduceras, där renoveringsbehoven är stora och kostsamma. Denna ko på isen, eller elefant i rummet, måste föras in i samtal som rör bostadsmarknader, skuldsättning och skattepolitik. Det har länge hävdats att hyresrätten är missgynnad jämfört med ägande- och bostadsrätt och det är säkert så i vissa avseenden.

Det är nyproduktion och renoveringar som ska främjas om skatter ska ändras. Hyran ska vara en spegling av läge, attraktivitet och standard, samt givetvis driftskostnad. Det ska vara förmånligt att bo i ett hus som är energieffektivt, där du själv tar ett ansvar för skötseln och gemensamma tillgångar. Därför är mitt medskick till de som nu (eventuellt) planerar att samtala om en del av bostadsmarknaderna, hushållens lån och skuldsättning, breddar diskussionen så att vi inte bara förskjuter lasten till skeppets andra sida.

Vi behöver olika sorters bostäder för olika människor,med olika behov, i olika delar av Sverige, med andra förutsättningar. Vi behöver öppna upp de vattentäta skotten mellan upplåtelseformerna och tillåta hybrider, som hyrköp och kooperativ bostadsrätt. Vi behöver producera enkla bostäder till låga priser även för de som vill äga sin bostad och inte bara peka ut allmännyttans miljonprogram åt de som kommer till Sverige för att bidra genom arbete och företagande, eftersom risken med det är att det är förorten och inte företagandet som kommer att prägla den andra generationen nya svenskar.

För att det ska bli möjligt  behövs det snabbare och betydligt enklare planprocesser som möjliggör bostäder för fler. Jag ber att få återkomma till det men konstaterar att det enda vi vet om regeringens bostadspolitiska initiativ och idéer är ministerns namn, Mehmet Kaplan, men snart är även det bortglömt.

Vill du läsa del 1 - klicka här

Ola Johansson
Centerpartiet

Om byggbromsen, var skon klämmer med Rudolf Antoni

Tidigare idag träffade jag Näringspolitiske chefen hos Fastighetsägarna GFR, Rudolf Antoni. Vi bestämde att idag är det han som ställer frågorna och jag som efter bästa förmåga besvarar dem. Inte oväntat handlade det om hyressättning och vad det är i systemet som gör att det bromsar upp investeringstakten i just hyresrätter, medan andra upplåtelseformer är enklare att bygga. Starta filmen som är 5 minuter lång. Mina svar är väl inte spikraka och inget är väl gjutet i betong när det gäller hur vi reformerar hyressättningen och ändå behåller besittningsskyddet och skyddet mot ocker. Politikernas tystnad och rädsla at diskutera återkom och jag framhålls som en av de mest frispråkiga.

Innan mötet hann vi med att prata om vad olika aktörer tycker i frågan med stöd av en full hand i poker. Det gäller att gå all in om man ska våga reformera bostadsmarknaden. Och vet man bara om att man sitter på en Royal Straight Flush går det väl an.

Ola Johansson

Centerpartiet