Bostadsbloggen # 2 - Bostadsmarknader åt alla

Ryktet går att det pågår samtal om ränteavdragen, dem kan jag varken bekräfta eller dementera, eftersom jag inte är en sådan person som dessa samtal förs med. Konstaterar endast torrt att skatteskalor, finans- och räntepolitik, införda eller borttagna regler för nedskrivningar och avdrag i högsta grad är sådant som påverkar vår förmåga att producera och investera i bostäder.

När förslaget om amorteringskrav presenterades av Finansinspektionen sent i höstas aktualiserades frågan om de höga fastighetspriserna på nytt, men den här gången utan att någon gick in på de bakomliggande orsakerna, nämligen bristen på bostäder i attraktiva områden och det ännu låga bostadsbyggandet. Bostadspriserna ökar snabbare i Göteborg än i Dubai skriver Anki Eiken från Mäklarsamfundet och skälet till det är förstås att bostadsbyggandet inte hänger med samhällsutvecklingen i övrigt. Människor ser möjligheter att utbilda sig, jobba, en social etablering på en ort där det redan förut bor många, där det finns personliga nätverk, ett kulturliv och en fritid som stämmer med dina personliga preferenser.

Det är inte så konstigt!
- Borde vi politiker försöka motverka det? - Nej!
- Borde vi anstränga oss för att göra det attraktivt att bosätta sig där det redan finns bostäder och samma möjligheter kan erbjudas? - Ja!

Byggkostnaderna är i en Europeisk jämförelse mycket högre i Sverige. Byggmaterialet är dyrare, planeringskostnaderna är högre och man måste ta höjd för osäkerhet, arbetskraften är dyrare, markkostnader och kommunala avgifter är höga. Konkurrensen mellan små och stora aktörer anses ojämlik och utländska byggföretag har svårt att komma in, speciellt om det är på kommunal mark och det är allmännyttan som bygger säger den som fått alliansregeringens uppdrag att utreda konkurrens inom byggsektorn.

Ett av skälen till att byggkostnaderna är höga anser jag vara möjligheten att ta ut ett högt pris av konsumenten. Såldes borde byggkostnaderna kunna minska i takt med att utbudet ökar, något som skulle gynna konsumenten genom lägre bokostnader. De dominerande nationella byggföretagen väljer självklart att i första hand verka på de marknader där vinstmarginalerna är störst och det går att räkna hem projektet på kortast tid. Detta borde kunna vändas till den svaga marknadens fördel om dessa förmår att vara bättre på att erbjuda enkla regler, korta planprocesser och billig mark, samtidigt som byggföretagen ser behovet av bostäder åt alla i hela landet. Åtminstone är det så det låtit från en byggbransch som i kör ropat efter förbud mot särkrav.

De måste lära sig bygga industriellt, rationellt och kostnadseffektivt nu när vi gett dem vad de önskat och inskränkt kommunernas rätt att bestämma vad som ska byggas på deras egen mark. Privata fastighetsägare måste i samma utsträckning som många allmännyttiga bostadsföretag vända sig till konsumenter med låg betalningsförmåga med bostäder som är enkla, billiga och konceptbetonade, som KomBo-husen är. Där har Fastighetsägarna och Byggindustrierna en hemläxa att göra.

Med amorteringskrav kommer det att vara ännu färre med liten förmögenhet som kan ta sig in på äganderättsmarknaden och det blir ännu högre tröskar till de få hyresrätter som produceras. De som sitter på tillgångar i bostadshänseende och ibland även ekonomiskt är de som byggt sin bostad för några decennier sedan och som nu skulle behöva flytta till något mindre, mer centralt och mer tillgängligt. Höga flyttskatter i kombination med krav på amortering av nya lån gör att flyttkedjorna kärvar ännu mer. Vi behöver göra det ägda boendet till ett realistiskt alternativ för fler, genom att stimulera sparande och göra amortering till något naturligt och nödvändigt. Min uppfattning är att avdragen borde föras upp på dagordningen, men då som en del i en större helhet, där vi fortsätter stimulera sparande, ägande, god ekonomisk hushållning och samtidigt analyserar vad det är som driver upp priserna och håller tillbaka nyinvesteringar.

På en av mina bostadsresor våren 2013 träffade jag ett kommunalt bostadsföretag som erbjuder bostäder genom hyrköp. Det vill säga att man först ingår ett hyreskontrakt som successivt omvandlas till en amorteringsplan och ett ägande. Vi har exempel på kooperativ hyresrätt och byggemenskaper. Det finns redan möjligheter att producera ägarlägenheter i samma hus där den dominerande upplåtelseformen är hyresrätt. Den som äger en lägenhet ska ha större möjligheter och ekonomisk vinning (genom skatteavdrag) att hyra ut den i andra hand. I grannlandet Norge är ägarlinjen etablerad och många som bygger ett hus för sig själv ser till så det också finns en bostad till uthyrning och framförallt har man ett bosparande för unga som vi borde införa här i Sverige.

Vi borde också se över vår hyressättningsmodell som de facto, i brist på statliga bostadssubventioner, hämmar investeringsviljan i hyresrätten. Framförallt gäller detta de bostadsmarknader där behoven är störst och det inte nyproduceras, där renoveringsbehoven är stora och kostsamma. Denna ko på isen, eller elefant i rummet, måste föras in i samtal som rör bostadsmarknader, skuldsättning och skattepolitik. Det har länge hävdats att hyresrätten är missgynnad jämfört med ägande- och bostadsrätt och det är säkert så i vissa avseenden.

Det är nyproduktion och renoveringar som ska främjas om skatter ska ändras. Hyran ska vara en spegling av läge, attraktivitet och standard, samt givetvis driftskostnad. Det ska vara förmånligt att bo i ett hus som är energieffektivt, där du själv tar ett ansvar för skötseln och gemensamma tillgångar. Därför är mitt medskick till de som nu (eventuellt) planerar att samtala om en del av bostadsmarknaderna, hushållens lån och skuldsättning, breddar diskussionen så att vi inte bara förskjuter lasten till skeppets andra sida.

Vi behöver olika sorters bostäder för olika människor,med olika behov, i olika delar av Sverige, med andra förutsättningar. Vi behöver öppna upp de vattentäta skotten mellan upplåtelseformerna och tillåta hybrider, som hyrköp och kooperativ bostadsrätt. Vi behöver producera enkla bostäder till låga priser även för de som vill äga sin bostad och inte bara peka ut allmännyttans miljonprogram åt de som kommer till Sverige för att bidra genom arbete och företagande, eftersom risken med det är att det är förorten och inte företagandet som kommer att prägla den andra generationen nya svenskar.

För att det ska bli möjligt  behövs det snabbare och betydligt enklare planprocesser som möjliggör bostäder för fler. Jag ber att få återkomma till det men konstaterar att det enda vi vet om regeringens bostadspolitiska initiativ och idéer är ministerns namn, Mehmet Kaplan, men snart är även det bortglömt.

Vill du läsa del 1 - klicka här

Ola Johansson
Centerpartiet

Samarbetsregeringen är oense även om bostadsbyggandet

Noll procent ränta och riksbankschefen passar i kvällens Aktuellt bollen vidare till politikerna att ta ansvar för bolånen. Miljöpartiets finansmarknadsminister Bo-lund (bra namn) förväntas kommentera och drar till med bankskatt, något som bankerna redan sagt de kommer att ta ut av kunderna. Bristen på idéer från den nytillträdda regeringen är total. Ännu så länge har den ansvarige ministern Kaplan endast gjort sig känd för uttalanden som inte har med bosättningspolitiken i vårt eget land att göra. Samarbetsregeringen har inte ens lyckats komma överens inbördes om åtgärder som skulle förenkla och underlätta bostadsbyggandet. Tvärtom har Miljöpartiet och Socialdemokraterna var för sig och tillsammans röstat nej till förslag som skulle förenkla planprocesserna och skapa möjligheter att förtäta och förändra redan gemomförda detaljplaner. Mp säger nej till bullerförenklingar och bygglovsbefiriade åtgärder. Socialdemokraterna och övriga partier i den tidigare oppositionen satte i somras stopp för enklare kommunal hantering av detaljplaner.

Centerpartiet har flera förslag som skulle motverka överskuldsättningen och åstadkomma en mer rörlig och bättre fungerande bostadsmarknad. Jag har vid flera tillfällen redogjort för vad vi vill och passar på att göra det igen. 

- Se över flyttskatterna. De som redan äger sin bostad sedan decennier och har amorterat av sina lån drabbas av reavinstbeskattning vid försäljning som gör att de inte har råd att köpa en bostad, eller flytta in i nyproducerad hyresrätt. Barnfamiljer tvingas konkurrera på en trång hyresmarknad där nyproduktionen är dyr och passar bättre för det obelånade paret med hög inkomst och bra pension.

- Inför ett skattebefriat bosparande för unga som gör att de inte behöver skuldsätta sig tidigt. Sparandelinjen är i dagsläget nästan lika viktig som arbetslinjen. Amorteringskrav är kanske bra, men grunden är att göra det lönsamt att spara till de viktiga utgifterna bostad och studier.

- Reformera hyressättningen för att skapa incitament att investera i nya och renoverade hyresrätter. Skapa en breddad presumtionshyra där det skapas ett utrymme att under de första femton åren ta ut en hyra som motsvarar marknadsvärdet på en attraktiv nyproducerad hyresrätt. Det behövs en friare hyressättning för att hyresrätten ska överleva som upplåtelseform. Det behövs också alternativ som ägarlägenheter, hyrköp och kooperativ hyresrätt.

- Fortsätt regelförenkla i syfte att stimulera industriellt byggande. De allmännyttiga bostadsföretagens KomBo-hus behöver sin motsvarighet hos privata fastighetsägare. Med mer kostnadseffektiv industriell nyproduktion får vi hyresrätter som är möjliga att bygga i orter där fastighetsvärdena inte är lika höga som i storstäderna. Rörlighet är viktigt, även på orter som har en begränsad befolkningsutveckling. 

- Bygg bostäder strandnära i områden som inte redan överexploaterats. Obebyggda stränder finns det gott om i Sverige. Många kommuner önskar inget hellre än att göra bruk av sina främsta tillgångar för att attrahera bostadsköpare, i form av lugna, natursköna och trygga uppväxtmiljöer för barnen, ett levande civilsamhälle och ett utvecklat småskaligt näringsliv.

Överkuldsättning i hushållen är ett stort problem. Riksbankschefen har rätt i att det nu krävs åtgärder för att öka bostadsbyggandet. I sammanhanget är det viktigt att komma ihåg att långsiktigt hållbara förutsättningar och regelförenklingar samverkat med stabil ekonomi, skattesänkningar för hushållen, låg arbetslöshet som bidragit till att vi nu har ett byggande på cirka 40 000 bostäder per år. En acceptabel nivå om det inte varit så att vi under en lång tid haft ett otillräckligt byggande. Det krävs extraordinära åtgärder för att ta igen vad som har tappats. Subventioner och ännu billigare bolån är inte svaret. Det kommer bara att driva kostnaderna uppåt. Det som saknas är konkurrens såväl på finansmarknaden som i byggbranschen.

I morgon onsdag kommer jag på Nordiska Rådets 66:e session i Stockholm tala för behovet att harmonisera regelverken kring byggande i de nordiska länderna som ett sätt att sänka kostnaderna.

Ola Johansson

Centerpartiet