Gott virke

Bostadsturnén har tagit mig till många platser på kort tid. I måndags startade jag tidigt i Göteborg, för att innan kvällen ha hunnit med Örebro, Lindesberg och Leksand. Det är omöjligt att sammanfatta så många intryck och jag börjar inse att det kommer att bli svårt att på något vettigt sätt dra slutsatser av allt jag skriver här.



Mats Dahlström, Johan Svensson, Charlotte Edberger-Jangdin
och jag beser trähus på Rynningegatan 2 i Örebro
från balkongen byggt av John Ekströms bygg

Hursomhelst blir det alltid goda samtal i mötet med Centerpartister i nämnder och bostadsföretag när så mycket erfarenhet samlas. Det är mycket traditionstyngd administration i kommunala förvaltningar som fördröjer planprocesser och bygglov. Det är sådant som vi Centerpartister i byggnadsnämnderna borde kunna göra något åt. Det finns också undersökningar som visar att effektiviteten hos snickare har sjunkit över åren. Det tycks finnas en ohelig allians mellan facken och delar av byggbranschen. Det driver å andra sidan på utvecklingen mot ett mera industriellt byggande. Huskataloger av det slag som småhustillverkarna erbjuder finns inte för flerfamiljshus, men steg tas i den riktningen.

Det finns många skäl till att byggandet fördyrats och störst ansvar har väl branschen själv. Nu finns det både stora och små företag som utvecklar fabriksbyggda hus och som dessutom tecknar avtal med andra fack än byggnads. Det kommer att förändra bilden och måhända behöver byggregler och lagar ändras för att bättre anpassas till det.

I går kom det förresten ett SMS från Lindbäcks bygg i Piteå där det stod att ett genombrott är på väg för bredare vägtransporter. En sådan förändring är värd mycket för den som har husfabriken i Norrland och levererar i hela Sverige. (Lindbäcks levererar hus till Aranäs på Kollaområdet i Kungsbacka)

Trappa i massivt trä, 6 våningar högt.

Det är bara att konstatera att byggandet är marknadsstyrt idag och att ju mer bostäder som finns tillgängliga, desto lägre blir priset på det som redan byggt. Visst går det att dra ner på standarden och få ner kostnaden, men det finns också gränser för hur enkelt och litet man kan bygga och behålla en kvalité som folk vill ha. Allmännyttan ska idag agera på marknadens villkor, men så länge den är offentligt ägt ska den också användas för att se till så det markanden inte vill, men som behövs, blir utfört. Det kan vara att bygga för svaga konsumenter, på svaga marknader. Vi Centerpartister måste arbeta inom SABO för att förmå de kommunala bolagen till det.

Falun, Växjö, Skellefteå och Skövde utgör det nationella Trästadsprojektet. Det var Göran Persson som tog initiativet men Maud Olofsson har stöttat verksamheten och initierade Trästad 2012. Länge var det förbjudet att bygga höga hus i trä och det finns mycket förutfattade meningar kvar. Betong är ett bra byggnadsmaterial, men det har stor klimatpåverkan och kräver att man utnyttjar en ändlig resurs, grus och sten, som är svårt att återvinna. Betong har fortfarande användningsområden, exempelvis inom anläggning, men träet är överlägset i bostäder. Risken för brand i massivt trä är överdriven. Det byggs numera långa broar i trä.
Materialet står för hela 40 % av klimatemissionerna från ett hus. Inomhusmiljön är bättre och de boende upplever en högre kvalité. Det finns teknik som gör att ljud inte fortplantas genom golvkonstruktioner och inom många områden är produktutvecklingen snabb. Falun har antagit en träbyggnadsstrategi som säger att "trä alltid bör prövas" vid kommunal byggnation och ibland byts "bör" ut mot "skall". Då är det ett så kallat särkrav som kritiseras av både bransch och bostadsminister.

I Örebro fick jag innan avresan via Lindesberg till Leksand hälsa på i ett 12-våningshus i "Kopparstaden". Det huset var byggt av Martinssons husfabrik i Bygdsiljum utanför Skellefteå. Prislappen hamnade 15 % under kalkylen. För varje hus som uppförs blir det billigare och det femte huset blir 25 % billigare än det första.

Jag träffade byggherren och en av de boende. På plats fanns också TV4 lokalnyheter som intervjuade mig om byggbromsen. Se det här.



Förskola i Lindesbeg - ovanlig arkitektur

Utelek i Lindesberg

Lindesberg reste till Västkusten för att lära sig bygga passivhus. Nu har de byggt själva och dessutom en förskola för 4 avdelningar i trä och energieffektivt, naturskönt på Kyrkberget. Byggnaden är rund, med en estrad och personalutrymmen i mitten och avdelningarna i yttercirkeln. Väldigt funktionellt och uppskattat av personal och barn. Robert Sixtensson, VD för LIBO – bostadsbolaget berättade om energiprestandan som är så låg som 50 kwh/kvm. Det kostade 48 miljoner kronor att bygga och det är faktor 1,5 mot om man hållit sig till normerna. Ibland måste en liten kommun tuffa till sig för att sätta avtryck. För de som skall arbeta här är det positivt att känna att man vill satsa. Kalkylen blir bättre om man räknar in de lägre driftskostnaderna. Hur värderar man personalens trivsel och en god miljö för barnen?

Även i Lindesberg överklagar man planer. Det finns gott om pensionerade advokater som har tid att skriva.

Återkommer i nästa inlägg om Leksand och bildandet av ett Dalanätverk för bostadsbyggande.

Ola Johansson
Centerpartiet

Arboga - unikt och särskilt

Onsdagen den 17 april

Arboga med sitt öl sin pastej och sin historia besöktes i onsdags på min bostadsturné. Det är en unik stad på många sätt. Med ett Rådhus som skänkts till staden av ingen mindre än Gustaf Vasa. Kungen som annars gjort sig mest känd för annat än sin givmildhet.

På 60-talet byggdes många av de bostäder som på andra ställen skulle kallas för "miljonprogram". Det var försvarets expansion som gjorde att invånarantalet växte, men de här bostäderna är idag svåra att få hyresgäster till. Det behöver byggas i Arboga och (korrigerad uppgift) det finns ett allmännyttigt bolag som förvaltar bostäder, varav några har varit i kommunal förvaltning tidigare. Kommunen äger tillsammans med fastighetsägaren och byggnadsfirman Lund AB, Sturestadens Fastighets AB.

Tillsammans med det samägda företaget har kommunen lyckats med den önskade utvecklingen. Om det är Kerstin Rosenkvist, Centerpartiets gruppledare och Olle Ytterberg, Socialdemokrat och kommunstyrelsens ordförande överens. C är med och styr Arboga i majoritet med v och et lokalt parti. Redan i början av 90-talet långt innan begreppet OPS-uppfanns skapades bolaget i syfte att vara ett verktyg för utveckling.

Robert Wibom, VD för Sturestaden visar ett koncept som tycks helt unikt. Spirean är ett område som byggs på en höjd där det tidigare legat en andelsträdgård. Därav namnet och kommer man dit så syns trädgårdsväxterna resa sig manhögt runt entreprenadmaskinerna som gräver husgrunder och anlägger gator. De 79 kvm stora fristående husen med carport och förråd är extremt funktionella och lagom stora för det äldre paret, eller den lilla familjen. De är kostnadseffektivt byggda och går att komma över till en hyra på 1685 kr/kvm, eller kan det köpas för 1,7 miljoner. Är du osäker kan du hyra först och köpa sen.

Det bästa hade varit om det varit möjligt att göra en kapitalinsats först i syfte att få ner hyran. Målgruppen är egentligen +55 och dessa kunder har ofta kapital, men vill helst inte köpa. Tyvärr går det inte, dels gör skattelagstiftningen att det blir en förmånsbeskattning på den lägre hyran. Jordabalken säger dessutom att det inte är tillåtet att kräva en kapitalinsats för att få hyra.

Länsstyrelsen i Västmanland står också på listan över värstingar. Här är det strandskydd, arkeologi och riksintressen som skapar problem, samma som på Öland. Hjälmaren är sveriges till ytan största sjö. Den södra stranden ligger Kungsör och där syns nybyggda bostäder, men på norrsidan gäller ett generellt strandskydd med förbud på 300 meter.

Så olika kan det vara. Många kommuner upplever att just deras Länsstyrelse är den värsta och krångligaste i landet. Det kunde vara spännande att upprätta någon form av värstinglista.

I Arboga görs idag varken någon öl, eller pastej i större skala, men den unika historien och den vackra trästaden finns kvar. Väl värd att återse igen.

Ola Johansson
Centerpartiet

Öland - ett avlångt världsarv och välskött sommarland

Begav mig österut i måndags (den 15 april) så långt man kan komma torrskodd till en plats dit man borde komma oftare – Öland. Två kommuner hade bett mig komma Mörbylånga med södra udden och Borgholm med den norra. Hade förväntat mig att få en gemensam bild med en byggbroms som var likadan på hela ön, men icke så.

Mörbylånga

Precis söder om brofästet ligger Färjestaden som är Ölands mest expansiva ort. Den räknas som en förstad till Regionhuvudstaden Kalmar. Det är ju raka spåret över Ölandsbron så är man där! Mörbylånga växer med 1 % om året och behöver hyresrätter för de unga av enklare sort, medan de många barnfamiljerna gärna skulle kunna tänka sig att bo i nyproducerade villor, men bolånetaket hindrar dem, menar Sven-Olof Karlsson, ägare till byggföretaget MASO som sätter upp A-hus.

Många löser det genom att säga att deras kontantinsats består av "eget arbete". De lämnar andra våningen oinredd och då går banken med på lånet. Man kan fråga sig vad nyttan är med en regel som är så lätt att kringgå och ur vanligt det är att man löser det på detta sätt. Vi vet att hustillverkarna efterhand utvecklar metoder för att lösa det för sina kunder. Dessutom är det ju tydligt så att Sveriges småorter och landsbygd får lida för storstadsbornas försyndelser när det gällt att överbelåna dyra bostäder.

Med en tillväxt på 100 – 140 personer varje år behövs en planberedskap på 250 bostäder färdiga att sätta igång och cirka 500 i "röret". Samhällsbyggnadschefen Marie-Kristin Svensson på kommunen är bekymrad över att det är svårt att ha kontroll över processen, när oförutsägbarheten i överklaganden gör att saker och ting kan ta tid och syftet verkar vara att trötta ut.

Ofta är det inte de bofasta som klagar, utan de som bara bor här några veckor om året, säger Bostadsbolagets vice ordförande, Gunilla Karlsson, C med en suck. En "normal" planprocess tar 3-4 år och okynnesöverklagas den kan det ta 5-6 år.

Har Plan och Bygglagen blivit enklare, ja det är inte lätt att svara på. Mer och mer måste petas in i detaljplanerna och det låter sig inte göras utan mer personal på plankontoren. Dessutom är det ofta så att länsstyrelsen och andra statliga myndigheter påför krav. Det sker inte sällan i samband med en mindre planändring, vilket gör att även enkla saker kan bli oerhört komplexa.

Utöver Länsstyrelsen är det Trafikverket, Riksantikvarieämbetet och Naturvårdsverket som bråkar. Trafikverket kräver trafiklösningar som någon annan än de skall betala, eller så vägrar de bidra till trafiklösningar som skulle göra planprocessen skulle bli enklare. "Hela ön är ju snart uppgrävd" säger Centerpartiets gruppledare Hans Sabelström och syftar på ständiga arkeologiundersökningar som måste göras, även där det redan borde vara känt vad som döljer sig under marken. Även här kommer det på räkningen för de som ska bo och han efterlyser en ordning där staten bekostar grävandet. Öland är ett världsarv, fullt av fornlämningar och det är frågan om dagens Ölänningar ska betala för det.

Borgholm

Borgholms kommun har höga fastighetspriser och nya tomter kan kosta 2 – 2,5 miljoner. Det är inga fattiga människor som investerar i sina fastigheter vittnar Byggaren Robert Nilsson Byggfirma Folke Nilsson AB. Det är sommargästerna som står för huvuddelen av hans intäkter och ROT-avdraget bidrar i hög grad till det som ger hans personal sysselsättning och de ytterligare 100 mindre byggföretagen på Öland. Byggavtalet skapar svårigheter då det krävs att byggherren har kontroll på varje led och deras löneinbetalningar ända till det sista ledet.



Sandviksklint - ett område bestående av arkitektritade drömhus.

Robert och hans byggprojekt kan ses i TV8 - Hustoppen på måndagar. Där de mest extrema och påkostade byggena står i fokus. Många finns på Öland, inte minst Kronprinsessan och prinsens sommarvistelse vid Solliden.

Det finns förväntan på ännu högre priser. Många "ligger på planer" i förväntan att fastighetspriserna ska öka än mer. Det är ett bekymmer. VA-saneringar brukar ge möjlighet till planläggningar, framförallt resulterar det i fler kök och toaltettinstallationer i sommarstugorna. Brist på VA-ledningar är annars inget problem på Öland. Här finns 14 mil VA-ledningar, bara i Borgholm (Sveriges längsta) och enskilda avlopp är med hänsyn till Östersjöns vatten och praktiska problem med att få ner tankar, i princip omöjligt.

Även Borgholm har dåliga erfarenheter av "Sveriges värsta Länsstyrelse". Det som framställs i Riksdagsbeslut som lättnader för kommuner är lika med hårdare kontroller från staten. Dessutom så är de väldigt petiga med formalia och meddelar upphävande av deltaljplaner, bara för att dateringen i en utställningshandling råkade bli fel. Själva kan de begå hur många fel som helst i sin handläggning utan att det får konsekvenser. Strandskydd träder in om ett områdes ändamål ändras från verksamheter till bostäder. Det är märkligt!

 

Lisbeth Lennartsson, C

Centerpartiets Kommunstyrelseordförande i Borgholm, Lisbeth Lennartsson, sällar sig till de övriga kommunpolitiker som hoppas på en förändring under ny landshövding i Kalmar län.

Borgholm är en av få kommuner i landet som inte har något allmännyttigt bostadsföretag, istället har det kommunägda energibolaget byggt en del bostäder. Många privata fastighetsägare har hyresrätter att erbjuda och dessa förmedlas av den privata förmedlingen Bo på Öland.

Sammantaget är det positivt om Länsstyrelsens roll renodlas och att överklaganden sker till Mark- och Miljödomstolarna istället för till Länsstyrelsen. Idag vågar de inte lämna klara besked i samrådet, eftersom de måste stå för dessa vid ett eventuellt överklagande.

Många intryck sammanfaller. Kritiken mot länsstyrelsen, mot Trafikverket och arkeologin är den samma. Plan och Bygglagen är inte enkel på det sätt man kunde önska, utan leder till merarbete på plan- och byggavdelningarna i båda kommunerna. Öland är kanske inte unikt med så många fastighetsägare som inte är bofasta, men påtagligt aktiva är de. I ett fall var det 30 överklaganden, varav 24 var från sommargäster.

Nästa anhalt blir Arboga på onsdagen den 17 april och därefter Örebro, den 22 april och sedan Leksand, med stopp i Lindesberg på vägen samma kväll.

Bostadsturnén fortsätter och på tisdag ska jag intervjuas i medlemstidningen C.

Ola Johansson
Centerpartiet

Flen i världen – världen i Flen

111 km från Stockholm längs stambanan, till det natursköna Sörmland, tog jag mig i onsdags med ett tidigt tåg från Stockholm C, på mindre än en timma. Där hos Flen Bostads AB (FB AB) på ett frukostmöte anordnat av Centerkretsen fick jag ännu en pusselbit att lägga till bostadspusslet – Hela Sverige.

Här har innevånarantalet en gång varit större än det är idag. De bostäder som behövs i Flen blev färdiga redan på 70-talet och det finns vakanser (tomma lägenheter) lite här och var, i Hälleforsnäs, Malmköping och Mellösa. FB AB har fått klara sig utan pengar från bostadsakuten och Statens bostadsomvandling. Det finns ju fördelar också med att ha lediga lägenheter och på något sätt har det gått.

I Flen bodde det över 18 000 personer på 60-talet. Då kom flyktingvågen från Tjeckoslovakien i svepet efter Pragvåren -68. Idag är andelen utlandsfödda av dem som bor i FB AB:s 1700 lägenheter 40 %. Ännu idag leker barn från olika länder med varann på skolgården, men idag kommer de flesta hit från Somalia och utan undantag bor de i allmännyttans hus.

Det är till den äldre befolkningen som behovet att skapa nya bostäder är störst. Här som på andra ställen skulle mycket vara vunnet om de som bor kvar i villor kunde komma in i ett trygghetsboende, eller ännu tidigare bosätta sig i ett senioranpassat bostadsbestånd som fungerar när orken, rörligheten och energin så småningom börjar avta. ”-Vi har försökt”, menar FBAB:s VD Arne Feltin. Det fanns ett väldigt stort intresse, men när det kom till kritan var det för få som verkligen var intresserade.

 Problemet i Flen är inte höga flyttskatter, när en normal villa kostar runt en miljon. Det är kostnaden för den nyproducerade bostaden som avskräcker och trots bekvämligheten backar de flesta ur när de ser hur hög hyran blir.

Det är dyrt att bygga nytt och även om Kombohusen, som SABO handlat upp, är billiga att sätta upp så tillkommer det kostnader som gör att även de springer upp i 24 000 kronor per kvm. Om man kan köpa en villa med god standard för en miljon, varför ska man då skaffa sig en hög hyra för något som är nyproducerat? Allt stöd har försvunnit sedan det senast byggdes något och problemet uppstår när man måste bygga äldre-/trygghetsboende med att klara finansieringen. Det behövs någon form av stöd här, menar man. Renoveringsbehovet är inte akut, men när det kommer blir det säkert hyreshöjningar som många får svårt att ha råd med.

Men Flen har möjligheter. Det är ett vackert och varierat landskap med många slott och herrgårdar, flera sjöar, bland annat Båven, som kan ge möjlighet till attraktiva tomter. Länsstyrelsen agerande kring strandskyddet är märkligt. Från att ha haft bestämmelser som tillåtit strandnära bebyggelse på vissa ställen gäller nu generellt 300 meter. Det finns LIS-områden på gång i Flen och för den som vill bo vackert, men ändå ha nära så borde det vara attraktivt att bygga sitt hus strandnära.

Flen - bara 11 mil från Stockholm

Investeringar i Täbybanan kan skapa helt nya möjligheter till pendling och områden för villatomter börjar planeras. Förut har det gjorts satsningar på att få Stockholmarna hit, men den gången misslyckades det. Dags att försöka igen tycker den tillförordnade samhällsbyggnadschefen i Flens Kommun, Peter Israelsson. Arbetsplatser finns (Volvo renoverar lastbilsmotorer här), skolan är bra och det kommer att bli ännu bättre pendlingsmöjligheter framöver med tåget.

Det är ganska tydligt att villabebyggelsen är bästa chansen att dra familjerna till Flen. Kanske gör det att några av de som idag bor i FBAB:s hyresrätter väljer att äga ett hus, men med ökad attraktionskraft kommer de snart att fyllas. En vacker dag är det möjligt att sätta spaden i jorden för nya flerfamiljshus i en stad som är känd för sin Viol, för glassfabriken mitt i stan och för sin öppenhet mot världen.

Slutorden från Tage Persson (c), vicde ordförande i FB AB, när jag åkte tillbaks till Stockholm är värda att citera: ”Hade vi inte haft familjerna från Somalia här, skulle nog skolan måst läggas ner”. Även om det är tufft för en kommun som har det kämpigt med ekonomin och minskande befolkningstal, så är det kanske tur för fler än de som kommer hit, att det finns lediga lägenheter. Mångkulturen kan också vara en tillgång för Flen som den var redan på 60-talet.

Ola Johansson
Centerpartiet

Bostadsfia(s)kot i Göteborg

För tre år sedan kom det stolta löftet från S om 10 000 nya lägenheter i Göteborg fram till 2015. När Socialdemokrater samlas för kongress har inte mycket mer skett än att Anna Johansson och Anneli Hulthén (båda S) skyller Regeringen för att de inte varit i närheten att nå målen, medan kranskommuner som exempelvis Kungsbacka bygger väl i nivå med de 500 bostäder som planeras årligen och dessutom en tredjedel hyresrätter.

Hur kommer det sig att Göteborg misslyckas där Alliansstyrda kommuner lyckas bättre? Svaret står att finna i den brist på fantasi och den dogmatiska bostadspolitik som kännetecknat Socialdemokratin sedan miljonprogrammets dagar. När dessa 600000 bostäder står inför ett omfattande renoveringsbehov och utmaningen är att få fram de 40 000 bostäder som behövs varje år, är det endast subventioner och ytterligare regleringar av byggandet som ombuden på kongressen har att ta ställning till.

Byggbonusar och bidrag har alla aktörer artigt tackat nej till, eftersom de vet att sådant kan försvinna när som helst och att de driver kostandsutvecklingen åt fel håll när effektiviteten istället borde öka. Socialdemokraterna vill återinföra kommunal förköpsrätt av mark i tron att det skulle ge fler bostäder. Göteborg är ett exempel på en kommun som trots ett stort markinnehav inte åstadkommer de bostäder som utlovas. Samtidigt klagar privata markägare och små byggherrar över svårigheten att komma till tals med kommunen.

I Riksdagen vill Veronica Palm (s) att kommuner ska ha rätt att bestämma upplåtelseform i detaljplan. Det skulle effektivt hindra privata planinitiativ och försvåra långsiktigt fastighetsägande om det för all framtid bestäms att ett område enbart får bestå av hyresrätter. Socialdemokraterna kräver att Plan- och Bygglagen ska göras om, utan att själva ha något annat att komma med än hårdare regler och mera krångel.

Centerparitet menar att det istället behövs reella ekonomiska drivkrafter, långsiktighet och en hållbar politik för fler bostäder i hela landet. Vi har varit med att ta fram den nya förenklade PBL. Det hindrar oss inte från att vilja hitta genvägar, räta ut kurvorna genom att ta bort steg i planprocessen och minska överklagandena. Statliga stöd ska inte vara bröd och smör åt byggföretagen, utan övervägas för särskilda ändamål som studentbostäder, stimulans till innovativt byggande, klimatsmarta lösningar och åt de som inte på egen hand kan skaffa och behålla en bostad.

Centerpartiet välkomnar mångfald och valfrihet. Vi säger bestämt nej till en stopplag som hindrar de kommuner som vill att bygga energieffektivt. Alla bostäder behövs, även de som hyrs ut i andra hand och de som köps med hjälp av sparade pengar och bolån. Allmännyttan ska bära sig ekonomiskt och samtidigt vara de som tar initiativ och driver på utvecklingen för hyresrätter utanför centrum. Privata byggföretag är de som skall förse bostadskonsumenterna med hållbara och prisvärda bostäder, förutsatt att de ges rätt förutsättningar och själva förmår utveckla ett mer industriellt byggande.

I Kungsbacka står byggföretagen i kö för att bygga åt en ökande befolkning. Det gör att vi kan använda planeringsinstrumentet för att få fram de upplåtelseformer som behövs. Här är det ingen som sörjer att förköpslagen avskaffades, tvärtom tas privata initiativ till planläggning väl om hand. Det har inte alltid varit så. I början av 70-talet var rollerna ombytta. Göteborg blomstrade medan kranskommunerna var på dekis. När Bostadsminister, Stefan Attefall (Kd) besöker oss i början av juni, kommer vi att visa honom ett exempel som andra borde ta efter.

Ola Johansson
Centerpartiet

Huvuddelen av detta inlägg fanns på GT:s ledarsida i går den 4 april.